Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Στην αγορά ακινήτων, η τοποθεσία παίζει σημαντικό ρόλο για την ανέγερση μιας οικιστικής μονάδας ή τη δημιουργία μιας εμπορικής ανάπτυξης. Οι λόγοι πολλοί και διάφοροι. Η εγγύτητα σε σχολεία, νοσοκομεία και άλλες υπηρεσίες, η ύπαρξη καλών υποδομών, η ήσυχη περιοχή, η ύπαρξη υπεραγορών, καταστημάτων σε κοντινή απόσταση και πολλά άλλα. Ένας εξ αυτών, ο οποίος παρουσιάζεται όλο και πιο συχνά τα τελευταία χρόνια, είναι ο περιβαλλοντικός. Οι κλιματολογικές συνθήκες αλλάζουν και τα στοιχεία της φύσης δημιουργούν νέα δεδομένα στο υφιστάμενο σκηνικό.
Στην Κύπρο για παράδειγμα, αν και δεν βρέχει συχνά, ειδικά φέτος, εντούτοις όποτε βρέξει προκαλεί πλημμύρες σε πολλές περιοχές, δημιουργώντας σοβαρά προβλήματα. Χαρακτηριστικές είναι οι πρόσφατες εικόνες στον Πρωταρά, ενώ παλαιότερα όλοι θυμόμαστε τι γινόταν κάθε φορά που έβρεχε στη Λεμεσό, αλλά και σε συγκεκριμένο σημείο στον Στρόβολο όπου υπερχείλιζε ο ποταμός Πεδιαίος. Οι περιοχές λοιπόν που επηρεάζονται δυσμενώς από τα στοιχεία της φύσης σίγουρα χρήζουν μελέτης κατά πόσο είναι κατάλληλες για να δεχτούν αναπτύξεις, οικιστικές ή εμπορικές.
Η περίπτωση του Πεδιαίου
Πρόσφατα, η εταιρεία Ask WiRE εξέτασε την περιοχή γύρω από τον Πεδιαίο ποταμό στον Στρόβολο και τις επιπτώσεις που έχει στην αγορά ακινήτων της περιοχής η συχνή υπερχείλισή του, σε συγκεκριμένο σημείο. Ειδικότερα, όπως αναφέρεται, δεν είναι λίγες οι φορές τα τελευταία χρόνια που η υπερχείλιση του ποταμού Πεδιαίου έχει δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα. Το κλείσιμο του γεφυριού στην οδό Αλεξανδρουπόλεως, κοντά στο Δημαρχείο Στροβόλου, θα μπορούσε να λεχθεί ότι έχει καταστεί θεσμός, καθώς θεωρείται δεδομένο, όποτε η μητέρα φύση φουσκώσει τα νερά του Πεδιαίου.
Δεδομένου ότι τα ακραία καιρικά φαινόμενα διεθνώς καταγράφονται πλέον με μεγαλύτερη συχνότητα και ένταση η Ask WiRE, προχώρησε σε χαρτογράφηση των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές κοντά στις όχθες του ποταμού Πεδιαίου. Συγκεκριμένα, εντοπίστηκαν συνολικά 900 κτήρια στην περιοχή Χρυσελεούσα στον Στρόβολο, τα οποία θα μπορούσαν να επηρεαστούν από μία υπερχείλιση του ποταμού.
Καθώς τα καιρικά φαινόμενα θα εντείνονται τα επόμενα χρόνια, οι επιπτώσεις τους στον τομέα των ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από όλους τους εμπλεκόμενους. Είτε πρόκειται για ιδιώτες που θα αποκτήσουν κάποιο ακίνητο, είτε για κρατικές υπηρεσίες που θα προχωρήσουν σε νέα έργα δημοσίου συμφέροντος, είτε ακόμη και για ιδιωτικούς Οργανισμούς όπως εταιρείες ανάπτυξης γης, ασφαλιστικές και τράπεζες.
Πώς απαντά ο δήμαρχος
Ο δήμαρχος Στροβόλου τοποθετήθηκε σε άρθρο του για το θέμα της υπερχείλισης του Πεδιαίου. Μεταξύ άλλων, ο Ανδρέας Παπαχαραλάμπους σημειώνει πως είναι γνωστό το γεγονός ότι η περιοχή του Πεδιαίου ποταμού ανήκει στις περιοχές δυνητικού κινδύνου πλημμύρας. Ωστόσο, οι κίνδυνοι πλημμύρας αφορούν αποκλειστικά ακραία καιρικά φαινόμενα.
Ειδικά όσον αφορά τον Πεδιαίο στη δημαρχούμενη περιοχή Στροβόλου, η δημοτική υπηρεσία προβαίνει σε όλες τις απαραίτητες προληπτικές ενέργειες σε συνεργασία με το Τμήμα Αναπτύξεως Υδάτων για αποτροπή πλημμύρας, αλλά και πυρκαγιάς κατά τους θερινούς μήνες.
Ο Πεδιαίος είναι χείμαρρος και είναι στη φύση του να υπερχειλίζει. Το γεφύρι στην οδό Αλεξανδρουπόλεως για παράδειγμα είναι ιρλανδικού τύπου γέφυρα και ως γνωστό, θα ανακατασκευαστεί και θα υπερυψωθεί σε συνεργασία με το Τμήμα Δημοσίων Έργων και το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως. Το έργο θα υλοποιηθεί σε συνδυασμό με τον δρόμο πρωταρχικής σημασίας που θα ενώνει τις οδούς Στροβόλου και Αρχαγγέλου. Ο Πεδιαίος αποτελεί ένα μοναδικό μικροενδιαίτημα μέσα στην καρδιά της πόλης μας, είναι ένας ανεκτίμητης αξίας περιβαλλοντικός και πολιτιστικός θησαυρός για ολόκληρη την Κύπρο, σημειώνει ο κ. Παπαχαραλάμπους. Αδιαμφισβήτητα, ύψιστη προτεραιότητά μας θα έπρεπε να είναι η διαφύλαξή του. Γι’ αυτό τον λόγο, ο Δήμος Στροβόλου σε συνεργασία με τους Δήμους Λακατάμιας και Λευκωσίας έχει εκπονήσει σε επίπεδο masterplan τον ολοκληρωμένο στρατηγικό σχεδιασμό του αστικού γραμμικού πάρκου Πεδιαίου με σκοπό την αναβάθμισή του και την εκπόνηση ενός ρυθμιστικού σχεδίου για προστασία του περιβάλλοντος στην περιοχή, στο πλαίσιο της Στρατηγικής Ολοκληρωμένης Χωρικής Ανάπτυξης, με χρηματοδότηση από τα διαρθρωτικά ταμεία της ΕΕ.
Εν κατακλείδι, αναφέρει ο δήμαρχος, θεωρούμε ότι οι χάρτες επικινδυνότητες και οι πληροφορίες που έκαναν τον γύρο του διαδικτύου δεν πρέπει να προκαλούν υπέρμετρη ανησυχία.
19 περιοχές παγκύπρια
Όπως προκύπτει όμως, υπάρχουν και άλλες περιοχές τόσο στη Λευκωσία όσο και σε άλλες επαρχίες, οι οποίες ενδεχομένως να αντιμετωπίσουν προβλήματα με πλημμύρες. Η Ask WiRE σημειώνει ότι υπάρχουν 19 περιοχές στην ελεύθερη Κύπρο, οι οποίες μπορεί να αντιμετωπίσουν προβλήματα με πλημμύρες. Εάν ανατρέξουμε στις πληροφορίες του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων θα εντοπίσουμε τις εξής:
ΠΑΦΟΣ
• Ο ποταµός Κοσιηνάς πηγάζει από τα υψώµατα της Μεσόγης και µε σχετικά µεγάλη κλίση (5-6%) καταλήγει στη θάλασσα (7 χλμ. κατάντι). ∆ιέρχεται από περιοχές που αναπτύσσονται οικιστικά µε σχετικά ραγδαίο ρυθµό ενώ η παραλιακή ζώνη έχει αναπτυχθεί µε ξενοδοχειακές µονάδες και τουριστικά καταλύµατα.
• Ο χείµαρρος Λιµνάρκα πηγάζει από την ηµιορεινή περιοχή ΜέσαΧωριού και Άρµου και κυρίως διέρχεται από τα ανατολικά διοικητικά όρια της Πόλης της Πάφου από περιοχές που παρουσιάζουν πρόσφατα έντονη αστικοποίηση.
• Το Αργάκι του Βασιλικού στην Πάφο πηγάζει από την περιοχή Μεσόγης και διέρχεται από την Οικιστική περιοχή της ανάπτυξης της Πόλης της Πάφου προς Μεσόγη πριν καταλήξει στη θάλασσα.
ΛΕΜΕΣΟΣ
• Το τµήµα του ποταµού Γερµασόγειας κατάντι του οµώνυµου φράγµατος (13,6 εκ.κυβ. µ) δέχεται ροές από υπερχειλίσεις και εισροές από µικρούς παραποτάµους και τοπική βροχόπτωση.
• Ο ποταµός Βαθιάς πηγάζει από τους λόφους της περιοχής Φασούλας και Σπιτάλι Λεµεσού περίπου 8-10 χλμ. από το κέντρο της πόλης Λεµεσού. Σε σηµείο 450 μ. του αυτοκινητόδροµου Λεµεσού-Πάφου ο ποταµός διαχωρίζεται σε 2 τµήµατα που εισέρχονται στην αστική περιοχή Λεµεσού και καταλήγουν στη θάλασσα.
• Το τµήµα του Ποταµού Γαρύλλη 1300μ. κατάντι του φράγµατος των Πολεµιδιών διέρχεται από οικιστική περιοχή, χωρίς η κοίτη να καλύπτεται από Ζώνη Προστασίας. Από το σηµείο της Λεωφόρου Μακεδονίας ο ποταµός έχει εκτραπεί σε νέα κοίτη που καταλήγει στο «Καρνάγιο» Λεµεσού.
• Τµήµα του ποταµού «Αργάκι του Μαρκέτου» ρέει δίπλα της Βιοµηχανικής περιοχής του Ύψωνα και διέρχεται από το ∆υτικό µέρος της οικιστικής περιοχής του.
ΛΑΡΝΑΚΑ
• Η κοίτη του βορειοανατολικού παραπόταµου του ποταµού Ορµήδειας που διέρχεται της κατοικηµένης περιοχής έχει για 1 χλμ διαµορφωθεί µε ανοικτή κατασκευή από σκυρόδεµα πλάτους περίπου 6-7μ. και ύψους 1 μ.
• Τµήµα του Ποταµού Καµµίτση µετά τη συµβολή του µε τον ποταµό Αρχάγγελο στην περιοχή Ριζοελιάς ρέει για 2.300 μ. ακολουθώντας το βορειότερο όριο της κατοικηµένης περιοχής και των οικιστικών πολεοδοµικών ζωνών του ∆ήµου Αραδίππου. Στη συνέχεια ο ποταµός ρέει για 2.500 μ. σε Γεωργική Ζώνη µέχρι να εισέλθει στις οικιστικές περιοχές Λειβαδιών από όπου για 2.700 μ. ρέει µέχρι τη θάλασσα. Παραπόταµος από βορειοανατολικά διέρχεται επίσης της οικιστικής περιοχής Λειβαδιών και ενώνεται µε τον ποταµό Καµµίτση 500 mμ. από τη θάλασσα.
• Τµήµα του ποταµού Καµάρων διέρχεται από την οικιστική περιοχή «Καµάρες» (συνοικισµός προσφύγων και νέα οικιστική περιοχή) και στη συνέχεια αφού διέλθει πλησίον του σταθµού επεξεργασίας αστικών αποβλήτων του συνοικισµού της περιοχής (πιθανώς ανενεργός), του κύριου δρόµου Λάρνακας-Λεµεσού και του µνηµείου Καµάρων καταλήγει να ρέει προς τη θάλασσα διαµέσου κοίτης παράλληλης µε το σύνορο της περιοχής της Αλυκής Λάρνακας.
ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΣ
• Το τµήµα του ποταµού που εισρέει στη Λίµνη Παραλιµνίου και που διέρχεται από Οικιστικές Πολεοδοµικές Ζώνες αποτελεί περιοχή κινδύνου από πληµµύρες στο Παραλίμνι.
ΛΕΥΚΩΣΙΑ
• Ο Πεδιαίος ποταμός, επηρεάζει διάφορες περιοχές από το Πολιτικό µέχρι και τον ∆ήµο Λευκωσίας σ’ ένα μήκος 25,3χλμ. Τµήµα του ποταµού Πεδιαίου διέρχεται από Οικιστικές Περιοχές των Κοινοτήτων/∆ήµων Πολιτικού, Πέρα, Επισκοπειού, Εργατών, Ψηµολόφου, Ανάγυιας, Πάνω και Κάτω ∆ευτεράς, Πάνω και Κάτω Λακατάµιας, Έγκωµης, Στροβόλου και Λευκωσίας.
• Τµήµα του ποταµού Κλήµου (3,3χλμ) διέρχεται από πλήρως αστικοποιηµένη περιοχή µε εµποριοβιοµηχανικές και οικιστικές ζώνες, την Κρατική Έκθεση Κύπρου και γήπεδα άθλησης (Μακάρειο και κλειστά γήπεδα) σε Έγκωμη και Άγιο Δομέτιο.
• Τµήµα 2,9χλμ του παραπόταµου του Ποταµού Μέρικα διέρχεται από οικιστική περιοχή της Κοκκινοτριµιθιάς.
• Τµήµα 5,5χλμ του Ποταµού Καλόγερου διέρχεται από τα διοικητικά όρια του ∆ήµου Στροβόλου και καταλήγει στη Βιοµηχανική Περιοχή των Λατσιών.
• Τµήµα 6,1χλμ του ποταµού Μέρικα διέρχεται από τις οικιστικές περιοχές των κοινοτήτων Αγίων Τριµιθιάς και Παλιοµετόχου.
• Τα τµήµατα και η συµβολή των ποταµών Αλµυρού και Άλυκου, μήκους 6,6χλμ, βρίσκονται εντός της σηµαντικής Βιοµηχανικής περιοχής ∆αλιού.
• Ο ποταµός Γιαλιάς διέρχεται από τις οικιστικές περιοχές Πέρα Χωριού, Νήσου και ∆αλιού.
• Τµήµα του ποταµού Κοµήτη διέρχεται της οικιστικής περιοχής του Αστροµερίτη.
Πώς γίνεται η έρευνα
Θέσαμε στον CEO της Ask Wire, Παύλο Λοΐζου το εξής ερώτημα: Κάποιος που θέλει να αγοράσει ακίνητο, με ποιους τρόπους μπορεί να ερευνήσει κατά πόσο η περιοχή επηρεάζεται ή θα επηρεαστεί στο μέλλον από φυσικά φαινόμενα; Όπως μας ανέφερε, το σημαντικό είναι να κατανοήσουν οι δυνητικοί αγοραστές ότι επιβάλλεται να διερευνήσουν την ύπαρξη τυχόν κινδύνων από φυσικά φαινόμενα και σε ποιο βαθμό μπορεί να επηρεάζουν την περιοχή που τους ενδιαφέρει. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να γίνει αυτή η έρευνα.
1. Κυβερνητικές ιστοσελίδες: Πολλές κρατικές υπηρεσίες παρέχουν πληροφορίες για τη γεωλογία, την υδρολογία και άλλους παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν μια ιδιοκτησία. Αυτές οι πληροφορίες μπορεί να είναι χρήσιμες για τον εντοπισμό πιθανών κινδύνων, αλλά μπορεί να είναι διάσπαρτες και δύσκολα προσβάσιμες για τους καταναλωτές.
2. Δεδομένα κλιματικής αλλαγής: Καθώς η κλιματική αλλαγή συνεχίζει να επηρεάζει διαφορετικές περιοχές, είναι σημαντικό να μελετηθεί πώς μπορεί να επηρεάσει την ιδιοκτησία που ενδιαφέρει τον καταναλωτή. Ωστόσο, αυτές οι πληροφορίες μπορεί να είναι περιορισμένες και καθόλου εύκολα προσιτές για τους καταναλωτές.
3. Διαβούλευση με ειδικούς: Συνιστάται πάντα να συμβουλεύεστε ένα μηχανικό ή άλλους ειδικούς στον τομέα, πριν αγοράσετε ένα ακίνητο. Αυτοί οι επαγγελματίες μπορούν να παρέχουν μια εις βάθος ανάλυση της ιδιοκτησίας και της περιοχής. Μπορούν επίσης να προτείνουν λύσεις μετριασμού των πιθανών κινδύνων.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ακόμη και αν εντοπιστεί ένας πιθανός κίνδυνος, δεν αποτελεί βέβαιη ένδειξη ότι το ακίνητο θα επηρεαστεί. Πολλοί κίνδυνοι μπορούν να αντιμετωπιστούν και να μετριαστούν για παράδειγμα με βελτιωμένα θεμέλια, καλύτερη μόνωση ή ανύψωση του επιπέδου του δαπέδου. Να σημειώσουμε ότι ακόμη κι αν ένα ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή επιρρεπή σε φυσικά φαινόμενα, δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι δεν είναι καλή επένδυση. Σε κάθε περίπτωση το κλειδί είναι να γνωρίζουμε τους κινδύνους και να λαμβάνουμε μέτρα για τον μετριασμό τους.
Επηρεάζονται οι τιμές;
Η επόμενη ερώτηση που προκύπτει είναι κατά πόσο ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε τέτοιες περιοχές επηρεάζεται η αξία τους. Όπως μας αναφέρει ο κ. Λοΐζου, τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με αυξημένους περιβαλλοντικούς κινδύνους, όπως περιοχές επιρρεπείς σε φυσικές καταστροφές, μπορεί να δουν την αξία τους να επηρεάζεται σε κάποιο βαθμό. Προς το παρόν, το κοινό δεν είναι καλά ενημερωμένο πώς αυτοί οι κίνδυνοι μπορεί να επηρεάσουν την περιουσία τους, επομένως ο αντίκτυπος στην τιμολόγηση είναι μικρός έως ελάχιστος. Όσο αυξάνεται, όμως, η συχνότητα και η σοβαρότητα των περιβαλλοντικών και φυσικών καταστροφών και όσο το κοινό ενημερώνεται, αυτοί οι παράγοντες θα λαμβάνονται περισσότερο υπόψη και θα διαδραματίζουν σημαντικότερο ρόλο στον καθορισμό της αξίας των ακινήτων.
Βλέπουμε ήδη ότι η ενεργειακή απόδοση των κτηρίων, που καταμετράται με το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (EPC), επηρεάζει τη ζήτηση (και συνεπώς την τιμολόγηση). Τα παλαιότερα κτήρια ή/και τα κτήρια με χαμηλότερη βαθμολογία EPC τείνουν να μην προτιμώνται από τους αγοραστές λόγω του υψηλότερου λειτουργικού τους κόστους (και των επιπτώσεων στο περιβάλλον).
Ρωτήσαμε τον κ. Λοΐζου από πού αντλεί η Ask Wire τις πληροφορίες της και σε ποιους άλλους φορείς ενδεχομένως αυτές να καταστούν χρήσιμες. Όπως μας είπε, για την έρευνα σε σχέση με τις πλημμύρες έχουμε συνδυάσει την πληροφόρηση που παρέχει το Τμήμα Αναπτύξεως Υδάτων με αυτήν του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Στην Ask Wire, όμως, το όραμά μας είναι να γίνουμε η βασική πηγή πληροφοριών για ακίνητα στην Ευρώπη, παρέχοντας ένα ολοκληρωμένο και αναλυτικό προφίλ όλων των ακινήτων. Αυτό το προφίλ συγκεντρώνεται από διάφορες πηγές, συμπεριλαμβανομένων κυβερνητικών βάσεων δεδομένων, ευρωπαϊκών Οργανισμών και δορυφορικών εικόνων υψηλής ανάλυσης. Το προφίλ ιδιοκτησίας περιλαμβάνει πληροφορίες για το περιβάλλον, όπως σεισμογενείς ζώνες, ποιότητα εδάφους, ζώνες πλημμύρας και τοπικής χλωρίδας. Περιλαμβάνει επίσης λεπτομέρειες για τα κτήρια, όπως τον τύπο, την ηλικία και το εμβαδόν τους, καθώς και πληροφορίες για πολεοδομικές ζώνες και χρήσεις, όπως ζώνες προστασίας ακτών, αρχαιολογικούς χώρους και οικιστικές και βιομηχανικές περιοχές. Επιπλέον, το προφίλ ιδιοκτησίας περιλαμβάνει πληροφορίες για ευρύτερα ζητήματα που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή, όπως είναι οι αλλαγές στη στάθμη της θάλασσας και η ξηρασία.
Σε ποιους χρησιμεύουν οι πληροφορίες
Πρόκειται, επισημαίνει, για μια πολύ χρήσιμη γκάμα πληροφοριών, η οποία μπορεί να φανεί χρήσιμη σε όλη την αλυσίδα της αγοράς ακινήτων.
• Τράπεζες: Οι τράπεζες μπορεί να βρουν χρήσιμη πρόσβαση σε περιβαλλοντικά δεδομένα για την αξιολόγηση του κινδύνου δανεισμού χρημάτων σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης ή ιδιοκτήτες κατοικιών σε περιοχές επιρρεπείς σε φυσικές καταστροφές ή ρύπανση. Αυτά τα δεδομένα μπορούν να βοηθήσουν τις τράπεζες να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με την πιθανότητα αθέτησης ενός δανείου και την πιθανότητα μείωσης της αξίας των ακινήτων.
• Ασφαλιστικές εταιρείες: Οι ασφαλιστικές εταιρείες χρησιμοποιούν περιβαλλοντικά δεδομένα για να αξιολογήσουν τον κίνδυνο ασφάλισης ακινήτων σε ορισμένες περιοχές. Αυτά τα δεδομένα μπορούν να τους βοηθήσουν να προσδιορίσουν την πιθανότητα να υποβληθεί μια αξίωση για αποζημίωση και το πιθανό της κόστος.
• Κυβερνητικές υπηρεσίες: Κυβερνητικές υπηρεσίες, όπως Φορείς Προστασίας του Περιβάλλοντος ή Φορείς διαχείρισης καταστροφών, χρησιμοποιούν περιβαλλοντικά δεδομένα για την αξιολόγηση του κινδύνου φυσικών καταστροφών και ρύπανσης σε ορισμένες περιοχές. Αυτά τα δεδομένα μπορούν να τους βοηθήσουν να λάβουν τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με τον τρόπο προστασίας του κοινού και τη διαχείριση των συνεπειών μιας καταστροφής.
• Επενδυτές: Οι επενδυτές χρησιμοποιούν περιβαλλοντικά δεδομένα για να αξιολογήσουν τον κίνδυνο επένδυσης σε ορισμένους κλάδους ή εταιρείες. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει δεδομένα σχετικά με τις πιθανές επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής σε ένα συγκεκριμένο κλάδο, όπως ο ασφαλιστικός κλάδος, για να λάβει τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με το πού θα επενδύσει τα χρήματά του.
• Επιχειρηματίες ανάπτυξης γης: Μπορούν να χρησιμοποιήσουν περιβαλλοντικά δεδομένα για να ενημερώσουν τον σχεδιασμό και τη θέση των νέων οικιστικών αναπτύξεων. Τα περιβαλλοντικά δεδομένα μπορούν να βοηθήσουν τους προγραμματιστές να εντοπίσουν περιοχές που είναι λιγότερο ευάλωτες σε φυσικές καταστροφές ή ρύπανση και να λάβουν αποφάσεις σχετικά με τον μετριασμό των πιθανών κινδύνων για την ανάπτυξη.