Το μεγάλο στοίχημα που καλείται να κερδίσει το real estate και οι «παίκτες» του κλάδου που θα ξεχωρίσουν.

Του Γιάννη Μισιρλή*

Τα τελευταία χρόνια, συνεπεία κυρίως της πανδημικής κρίσης και του πολέμου στην Ουκρανία, η αγορά ακινήτων βρέθηκε ενώπιον σοβαρών προκλήσεων. Επιχειρώντας να αντεπεξέλθουν άμεσα στις νέες απαιτήσεις των καιρών, οι επιχειρήσεις του τομέα προσαρμόστηκαν στα νέα δεδομένα, προχωρώντας σε καινοτόμες αλλαγές που άλλαξαν σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο με τον οποίο εργάζονταν μέχρι πρότινος. Δεν είναι όμως αυτές οι αλλαγές, ο παράγοντας που θα καθορίσει τις τιμές των ακινήτων στο μέλλον.

Το μεγάλο στοίχημα των κριτηρίων ESG

Το real estate καλείται σήμερα να κερδίσει ένα μεγάλο στοίχημα. Αυτό της μετάβασης στις πράσινες αναπτύξεις, μέσω της υιοθέτησης  των κριτηρίων  ESG (Environmental, Social, and Governance). Η κλιματική αλλαγή και ο καθορισμός, σε παγκόσμιο επίπεδο, στόχων για ένα μέλλον με ουδέτερο ισοζύγιο διοξειδίου του άνθρακα καθιστούν πιο αναγκαία από ποτέ την ανάπτυξη φιλικών προς το περιβάλλον κτηρίων. Ο κλάδος, πλέον, στοχεύει σε ενεργειακά αποδοτικότερα κτήρια, την ίδια ώρα που οι αγοραστές επιζητούν ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης, προσμετρώντας τόσο τα βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα όσο και τα μακροπρόθεσμα οφέλη που αυτά προσφέρουν.

Δεδομένων των πιο πάνω, έχω την ισχυρή άποψη ότι οι αλλαγές που επέρχονται στον κλάδο από τη σταδιακή επικράτηση των πράσινων χαρακτηριστικών στις αναπτύξεις, θα αποτελέσουν τον καταλυτικό  παράγοντα καθορισμού των τιμών των ακινήτων στο μέλλον. Δεν είναι καθόλου τυχαίο, άλλωστε, το γεγονός ότι κάποια κράτη, θέλοντας να ενισχύσουν τις προσπάθειές τους προς την κατεύθυνση της προστασίας του περιβάλλοντος,  άρχισαν σιγά σιγά να θέτουν σε εφαρμογή Κανονισμούς αναφορικά με την ανάπτυξη πράσινων ακινήτων. Στα  τέλη του 2022, το Κογκρέσο των ΗΠΑ πρότεινε έναν Κανονισμό που προβλέπει την  ενίσχυση της γνωστοποίησης πληροφοριών που σχετίζεται με το κλίμα για τους επενδυτές. Επί της ουσίας, ο εν λόγω Κανονισμός καθιστά υποχρεωτική τη δημοσιοποίηση πληροφοριών που σχετίζονται με κλιματικούς κινδύνους, εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου και κατά περίπτωση, τους στόχους μείωσης των εκπομπών και των σχεδίων μετάβασης. Η ενέργεια αυτή στοχεύει στο να εμπεδωθεί η θέση ότι οι δημοσιοποιήσεις σχετικά με το κλίμα είναι θεμελιώδους σημασίας για τη λειτουργία οποιασδήποτε επιχείρησης ακινήτων. Ο προτεινόμενος Κανονισμός αναμένεται ότι θα επηρεάσει τον κόσμο των ακινήτων με δύο τρόπους: Πρώτον, θα ισχύσει άμεσα για τις εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες ακινήτων και τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα στην SEC των ΗΠΑ. Δεύτερον, θα εφαρμοστεί έμμεσα από τη συντριπτική πλειοψηφία των μεγάλων ιδιοκτητών ακινήτων. Αντίστοιχη προσπάθεια επιχειρείται και σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Μονόδρομος οι πράσινες επενδύσεις

Θεωρείται βέβαιο ότι η θεσμοθέτηση Κανονισμών που θα υποχρεώνουν τους επενδυτές να δίνουν έμφαση στους κλιματικούς κινδύνους, θα βοηθήσει και θα επιταχύνει την παγκόσμια προσπάθεια για προστασία του περιβάλλοντος. Θα πρέπει, ωστόσο, να καταστεί σαφές πως είτε οι ευρωπαϊκοί Κανονισμοί εφαρμοστούν άμεσα είτε όχι, η μετάβαση στις πράσινες αναπτύξεις αποτελεί μονόδρομο και είναι ο παράγοντας που θα οδηγήσει στη μεγάλη επανεκτίμηση των ακινήτων.

Είναι δεδομένο ότι οι τιμές κτηρίων που κινδυνεύουν από αυξανόμενους φυσικούς κινδύνους ή που διαθέτουν προφίλ υψηλότερων εκπομπών, θα μειωθούν με την πάροδο του χρόνου. Η ζήτηση για τα εν λόγω ακίνητα αναμένεται να καταγράψει μείωση τα επόμενα χρόνια, λόγω της ολοένα αυξανόμενης περιβαλλοντικής ευαισθησίας διεθνώς, αλλά και συνεπεία του κόστους ασφάλισης, των λειτουργικών και άλλων εξόδων, με τα οποία θα επιβαρύνονται. Αντιθέτως, τα ενεργειακά αποδοτικότερα κτήρια θα έχουν υψηλότερη τιμή, λόγω του προφίλ των καθαρών λειτουργικών τους εσόδων (NOI), το οποίο θα αποφέρει σημαντικές εξοικονομήσεις στο μέλλον. Καθώς οι επενδυτές επιδιώκουν να απαλλαγούν από τις εκπομπές άνθρακα και να μειώσουν τους κλιματικούς κινδύνους στα χαρτοφυλάκιά τους, η  ελκυστικότητα των ακινήτων θα ποικίλλει ανάλογα με τις εκπομπές και τους κινδύνους τους και αυτό θα αντικατοπτρίζεται στους ρυθμούς κεφαλαιοποίησης.

Δεν υπάρχει πλέον αμφιβολία ότι η ώρα για δράση είναι τώρα. Μπορεί οι επενδυτές ακινήτων να είναι εξοικειωμένοι με τις έννοιες των πράσινων κτηρίων, θα πρέπει όμως να αντιληφθούν ότι ολόκληρο το χαρτοφυλάκιό τους θα πρέπει πιθανώς να επανεξεταστεί μέσω ενός φακού που εστιάζει στο κλίμα. Οι δε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης που αφουγκράζονται τις σύγχρονες ανάγκες  – οι κλιματικά ευφυείς – θα ξεχωρίσουν καθώς θα αδράξουν την ευκαιρία, θα διαφοροποιηθούν και θα προχωρήσουν έγκαιρα στην αναθεώρηση των χαρτοφυλακίων τους, με σεβασμό στο περιβάλλον, προσαρμογή στις νέες τάσεις και εξυπηρετώντας τις ανάγκες των αγοραστών.

*Διευθυντής της Imperio, αναπληρωτής πρόεδρος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης, πρόεδρος της Επιτροπής Ακινήτων του ΚΕΒΕ και μέλος του ΔΣ του ΕΒΕΛ Λεμεσού.