Πώς θα λύσουν οι τράπεζες το πρόβλημα της συσσώρευσης ακινήτων;

Ποιες επιλογές έχουν στην διάθεσή τους οι κυπριακές τράπεζες;

Του Χρήστου Μιχάλαρου

Μπροστά σε σοβαρούς κινδύνους αναμένεται να βρεθούν οι κυπριακές τράπεζες, λόγω του μεγάλου όγκου ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει στο χαρτοφυλάκιό τους.

Τα συγκεκριμένα ακίνητα περιήλθαν στην κατοχή τους είτε μέσω των εκποιήσεων υποθηκών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ), είτε μέσω της πρακτικής ανταλλαγής ακινήτων έναντι χρέους, για δανειολήπτες που αντιμετώπισαν ανυπέρβλητες δυσκολίες να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους.

«Καμπανάκι» από την Κεντρική Τράπεζα

Προσφάτως, η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου εστιάζοντας στο ενδεχόμενο απότομης αύξησης της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, εξέφρασε την ανησυχία της για την υπερβολική συγκέντρωση, καθώς αυτή ενέχει υψηλό πιστωτικό κίνδυνο.

Όπως σημειώνει, τυχόν ταχεία διάθεση των συγκεκριμένων ακινήτων στην αγορά, ενδεχομένως να οδηγούσε σε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών των ακινήτων ή και μείωση στις τιμές των ακινήτων.

«Είναι σημαντικό η ανάπτυξη που παρατηρείται στον τομέα των ακινήτων και στον κατασκευαστικό τομέα να είναι μακροπρόθεσμα βιώσιμη και να αποφευχθεί η οποιαδήποτε πιθανότητα δημιουργίας νέων προβληματικών χορηγήσεων», ανέφερε σε σχετική ανακοίνωση.

Ωστόσο, κίνδυνος υπάρχει και για τις ίδιες τις τράπεζες και την σταθερότητα του συστήματος. Η υψηλή συγκέντρωση αναμένεται να προκαλέσει προβλήματα, αφενός λόγω της εκ φύσεως δυσκολίας άμεσης ρευστοποίησης, αφετέρου λόγω του ότι οι τράπεζες, ως χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί, δεν περιλαμβάνουν στην κύρια δραστηριότητά τους την διαχείριση ακινήτων.

Οι τράπεζες νιώθουν πίεση

Μιλώντας στο Economy Today ο οικονομολόγος Ιωάννης Τελώνης αναφέρει ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) βρίσκεται ένα βήμα πριν βάλει «τα δυο πόδια των τραπεζών σε ένα παπούτσι», θέτοντας ζήτημα κεφαλαιακής επάρκειας.

«Υπάρχει μια φόρμουλα σύμφωνα με την οποία υπολογίζεται σε ποιο βαθμό ένα περιουσιακό στοιχείο είναι ρευστοποιήσιμο. Τα ακίνητα είναι δύσκολες περιπτώσεις, κυρίως στην κυπριακή αγορά κι έτσι η ΕΚΤ αναμένεται να ζητήσει επιτακτικά την αύξηση του δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας των τραπεζών, διότι σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης και μαζικής απόσυρσης καταθέσεων, αυτές θα δυσκολευτούν να ικανοποιήσουν την υποχρέωσή τους απέναντι στους καταθέτες», τονίζει.

Εξάλλου, προσθέτει, υπάρχει ο κανονισμός σύμφωνα με τον οποίο μια τράπεζα μπορεί να διατηρεί ακίνητα μέχρι τα 2+1 έτη, μέχρι να τα πουλήσουν σε τρίτους.

«Οι τράπεζες κινδυνεύουν να βρεθούν με την πλάτη στον τοίχο και να αρχίσουν να εκποιούν όσο-όσο, ακόμα και στο 2% της αξίας του ακινήτου. Εκεί θα έρθουν οι “καρχαρίες” από το εξωτερικό οι οποίοι ειδικεύονται σε τέτοιες κινήσεις και θα αγοράσουν ακίνητα για να τα διαθέσουν στη συνέχεια στην αγορά με ένα τεράστιο περιθώριο κέρδους», αναφέρει.

Πώς θα αντιμετωπιστεί το πρόβλημα;

Σύμφωνα με τον κο Τελώνη, οι επιλογές που υπάρχουν στο τραπέζι είναι οι εξής:

Πρώτον, οι τράπεζες να διαπραγματευτούν σκληρά και να ζητήσουν πίστωση χρόνου από την ΕΚΤ. Το επιχείρημα που μπορούν να προτάξουν μπορεί να αφορά στην καλή πορεία ανάκαμψης που έχει πάρει η κυπριακή οικονομία, στην βελτίωση της αγοράς και των δεικτών αλλά και στις μεταρρυθμίσεις που έγιναν και έχουν δρομολογηθεί, ώσπου να ανακάμψει η αγορά.

Δεύτερο, οι τράπεζες να οργανώσουν από μόνες τους κοινοπραξίες επενδυτών που θα αγοράσουν τα ακίνητα, αφού οι ίδιες ολοκληρώσουν την ανακαίνιση ή την κατασκευή τους, όπως έγινε στην περίπτωση του Nicosia Mall στην Λευκωσία.

Τρίτον, το κράτος να αναλάβει δράση μέσω κάποιου φορέα, όπως το Εθνικό Ταμείο Επενδύσεων (Ταμείο Υδρογονανθράκων), ο οποίος θα αγοράσει τα «φιλέτα». Το επιχείρημα στην συγκεκριμένη περίπτωση έχει να κάνει με την φύση του κράτους ως θεσμικού και μακροχρόνιου επενδυτή, την ώρα που τα επόμενα χρόνια το φυσικό αέριο αναμένεται να αποτελέσει μια εκ των κερδοφόρων δραστηριοτήτων.

Τέταρτον, να προσελκυσθεί ενδιαφέρον από μεγάλους παίκτες του εξωτερικού, οι οποίοι θα έχουν διάθεση να «μπουν» στην κυπριακή αγορά και να εκτεθούν στο εγχώριο ρίσκο.

Σύμφωνα με τον κο Τελώνη, είναι ευτυχής η συγκυρία ότι στο τιμόνι της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου βρίσκεται πλέον ο Κωνσταντίνος Ηρωδότου, καθώς κατά το παρελθόν έχει επιδοθεί σε τέτοιου είδους δραστηριότητα στο εξωτερικό, γνωρίζει την αγορά και τις διαδικασίες και θα είναι ευκολότερο γι’ αυτόν να κατανοήσει τον μηχανισμό. Επιπλέον, θα μπορούσε να βοηθήσει και ο ίδιος στο να πειστεί η ΕΚΤ για πίστωση χρόνου.

 Στην ερώτηση αν οι κυπριακές τράπεζες διαθέτουν την κατάλληλη τεχνογνωσία και το απαραίτητα καταρτισμένο προσωπικό να ανταπεξέλθουν σε μια τέτοιου είδους διαδικασία, ο κος Τελώνης απάντησε ότι σε αυτή την περίπτωση, πιο συμφέρουσα λύση για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα είναι να «αγοράσει υπηρεσίες» από εξειδικευμένες εταιρίες, δηλαδή να προχωρήσει σε outsourcing.