Η αγορά ακριβών ακινήτων είναι πλήρως εξαρτημένη από τις προθέσεις για πολιτογράφηση επενδυτών από τρίτες χώρες.
Του Παναγιώτη Γρηγορίου
Πλήρως ελεγχόμενη από τους ξένους αγοραστές είναι τα τελευταία χρόνια η αγορά ακριβών ακινήτων στην Κύπρο.
Οι αλλοδαποί από τρίτες χώρες που επενδύουν στη χώρα μας για σκοπούς πολιτογράφησης έχουν… και το «μαχαίρι και το πεπόνι» τα τελευταία τέσσερα χρόνια, δηλαδή μετά το κούρεμα καταθέσεων και τη νέα, σκληρή εποχή, στην οποία εισήλθαν οι τράπεζες. Όπως ενημερωθήκαμε από τους φορείς της αγοράς, οι πράξεις που γίνονται σε ακίνητα άνω των 5-6 εκ. ευρώ ετησίως, αν εξαιρεθούν οι συναλλαγές που γίνονται μεταξύ τραπεζών και δανειοληπτών στο πλαίσιο αναδιαρθρώσεων, δεν αγγίζουν τον τριψήφιο αριθμό, γεγονός απόλυτα λογικό ένεκα της αδυναμίας των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν τους επιχειρηματίες της αγοράς. Πάντως, δεν μπορεί να αμφισβητήσει κανείς την ύπαρξη της αγοράς των ακριβών ακινήτων ως οικονομική δραστηριότητα, παρά το γεγονός ότι οι βασικοί «παίκτες» δεν είναι Κύπριοι.
Σύμφωνα με έρευνα του Capital Today, το οποίο έκανε μια βόλτα από τους μεγάλους κτηματομεσίτες, φαίνεται ξεκάθαρα ότι υπάρχει αφθονία επιλογών, για όσους ασφαλώς διαθέτουν το… βαλάντιο.
Εξοχικές κατοικίες πάνω στη θάλασσα, γραφειακοί χώροι, τεράστια οικόπεδα, εμπορικά κέντρα και άλλα είδη ακινήτων είναι ανάμεσα στις επιλογές που διατίθενται από τους κτηματομεσίτες προς πώληση.
Οι τιμές… απλώς εξωπραγματικές για τους… κοινούς θνητούς, όμως, για κάποιους ενδεχομένως να φαντάζουν σαν ευκαιρία.
ΔΙΑΧΩΡΙΖΟΝΤΑΣ ΤΑ ΑΚΡΙΒΑ
Μιλώντας στο Capital Today o Ανδρέας Ανδρέου, CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors και μέλος του RICS, έθεσε τα πράγματα στην ορθή τους βάση. «Κάτι που μπορεί να φαντάζει ακριβό για κάποιο άτομο, μπορεί να είναι φθηνό ή λιγότερο ακριβό για κάποιον άλλο. Πολλές φορές είναι ανώφελο να βλέπουμε μόνο τις απόλυτες τιμές πώλησης και να προσπαθούμε να βγάζουμε συμπεράσματα. Για παράδειγμα, αν σας έλεγα πως πωλήθηκε ένα διαμέρισμα €150.000, το πιθανότερο να πείτε πως ακούγεται λογικό. Αν προσέθετα, όμως, πως αυτό το διαμέρισμα είναι μόνο 50μ², τότε αμέσως θα αλλάξετε άποψη και θα πείτε πως ακούγεται ακριβό. Αν προσέθετα μετά το στοιχείο πως βρίσκεται επί της παραλίας, τότε μάλλον θα το βρείτε και φθηνό», επεσήμανε ο κ. Ανδρέου, προσθέτοντας ότι όπως σχεδόν στα πάντα, εφαρμόζεται κι εδώ η θεωρία της σχετικότητας. Για να γίνει μια σωστή αποτίμηση και σύγκριση των αξιών, θα πρέπει να γίνει μια ομαλοποίηση, ώστε τα στοιχεία να καταστούν συγκρίσιμα. «Στο πιο πάνω παράδειγμα, περισσότερη σημασία έχει η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Μπορώ να κρίνω καλύτερα, χρησιμοποιώντας τις €3.000/ μ² παρά με τις €150.000. Και φυσικά η ομαλοποίηση δεν τελειώνει εδώ, αλλά πρέπει να περιλαμβάνει πολλές άλλες παραμέτρους», επισημαίνει ο κ. Ανδρέου. Απαντώντας στο ερώτημα αν υπάρχει αυτό που μπορεί να χαρακτηρισθεί «αγορά ακριβών ακινήτων» στην Κύπρο, ο κ. Ανδρέου απαντά θετικά. «Τα σχέδια πολιτογράφησης δημιούργησαν μια ξεχωριστή γκάμα ή κατηγορία ακινήτων, με αποτέλεσμα αυτά να πωλούνται σε τιμές που κυμαίνονται από €12.000/ μ² μέχρι πέραν των €17.000/ μ². Αυτά μπορεί να λεχθεί πως αποτελούν “ακριβή κατηγορία ακινήτων”. Απευθύνονται σε συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό και είναι αμφίβολο αν σε μελλοντική μεταπώλησή τους θα μπορέσουν να κρατήσουν αυτά τα επίπεδα τιμών. Στην πορεία ανάπτυξης αυτού του προϊόντος και η γη που είναι σε θέση να το προσφέρει έχει εκτιναχθεί στα ύψη. Είναι γι’ αυτό που τονίζω διαχρονικά πως χρειάζεται προσοχή και μέτρο», επεσήμανε.
ΤΟ ΓΗΠΕΔΟ ΤΩΝ ΚΥΠΡΙΩΝ
Την άποψη ότι υπάρχει αγορά ακριβών ακινήτων στην Κύπρο και αυτή καθορίζεται από τους ξένους αγοραστές συμμερίζεται και ο Μαρίνος Κυναιγείρου, Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών. «Ο λόγος είναι επειδή υπήκοοι χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης με την επένδυσή τους θα αποκτήσουν το κυπριακό διαβατήριο και μόνιμη άδεια παραμονής», επεσήμανε ο κ. Κυναιγείρου και είναι γι’ αυτόν τον λόγο που τα τελευταία χρόνια βλέπουμε στην Κύπρο την ανέγερση ψηλών κτηρίων με πολυτελή διαμερίσματα και γραφειακούς χώρους. Όσον αφορά στην τοπική αγορά, ο Πρόεδρος των Κτηματομεσιτών αναφέρει ότι τα τελευταία χρόνια οι Κύπριοι περιορίστηκαν στις αγορές πρώτων κατοικιών – κυρίως διαμερισμάτων –, των οποίων η αξία δεν προσεγγίζει τα ύψη της αγοράς των ακριβών ακινήτων. Παραμένοντας στους Κυπρίους, μια σταθερά αναδυόμενη αγορά που προέκυψε τα τελευταία χρόνια, απότοκο της οικονομικής δυσπραγίας του κοινού και των τραπεζών, αλλά και του τεράστιου προβλήματος των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων είναι αυτή των μεταχειρισμένων κατοικιών. Συγκεκριμένα πολύς κόσμος μπροστά στον σκόπελο να χάσει το ακίνητό του από την τράπεζα ή για οικονομικούς λόγους σπεύδει να πωλήσει είτε την πρώτη του κατοικία είτε το εξοχικό του, ώστε να ικανοποιήσει άλλες πιο επείγουσες ανάγκες που έχει. Έτσι δημιουργήθηκε μια ευρεία αγορά μεταχειρισμένων ακινήτων, η οποία μπορεί εύκολα να εντοπιστεί στις ιστοσελίδες κτηματομεσιτικών γραφείων.
Ο ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ
Σημαντικός παράγοντας μιας αγοράς, όπως είναι αυτή των ακριβών ακινήτων, είναι ο καθορισμός της αξίας εκάστου ακινήτου, η οποία εν πολλοίς θα κρίνει και τη διάθεσή του ή την…παραμονή του στον χώρο των αγγελιών. Απαντώντας στην ερώτηση για το πώς καθορίζεται η τελική τιμή, ο κ. Ανδρέου τονίζει ότι τα επίπεδα τιμών σε κάθε χρονικό σημείο καθορίζονται από τον συγκερασμό της προσφοράς και της ζήτησης. «Η ζήτηση είναι μια ευέλικτη μεταβλητή: σήμερα έχουμε ζήτηση, αύριο (κυριολεκτικά) μπορεί να έχουμε περισσότερη ή λιγότερη. Η προσφορά από την άλλη έχει μεγάλη χρονική υστέρηση. Από την ώρα που διαπιστώνεται η ανάγκη για επιπρόσθετη προσφορά μέχρι την παράδοση του προϊόντος μεσολαβεί ένα τεράστιο χρονικό διάστημα: έρευνα αγοράς, σχεδιασμός, αδειοδότηση, διαδικασία προσφορών και κατασκευή. Μέχρι τότε μπορεί τα δεδομένα της ζήτησης να είναι εντελώς διαφορετικά. Άρα γι’ αυτό χρειάζεται προσοχή. Αλλιώς υπάρχει ο κίνδυνος να μείνουμε εκτεθειμένοι», επεσήμανε. Ταυτόχρονα, ο κ. Ανδρέου τονίζει ότι ο πωλητής θα πρέπει να συμβουλεύεται επιστήμονες εκτιμητές, για να πάρει σωστές ενδείξεις τιμών. «Υπάρχουν πολλές κρυμμένες παράμετροι στον καθορισμό μιας σωστής αξίας που ένα μη έμπειρο άτομο ή ένα μη καταρτισμένο άτομο δεν είναι σε θέση να αναλύσει. Μια λανθασμένη αποτύπωση αξίας δημιουργεί οικονομική ζημιά είτε είναι λανθασμένα χαμηλή ή λανθασμένα υψηλή», προσθέτει ο κ. Ανδρέου. Από την πλευρά του, ο κ. Κυναιγείρου αναφέρει ότι πριν από τον καθορισμό της τιμής γίνεται μια συζήτηση μεταξύ κτηματομεσίτη και πωλητή, αλλά τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο έχει ασφαλώς ο πωλητής.
ΑΓΟΡΑ ΤΡΙΩΝ ΤΑΧΥΤΗΤΩΝ
Στις πιο πάνω επισημάνσεις συμφωνεί και ο Γιώργος Μουσκίδης, Πρόεδρος του Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων, ο οποίος αναφέρει ότι η αγορά των ακριβών ακινήτων χωρίζεται σε τρεις ταχύτητες με αυτήν των ξένων να «τρέχει» πιο γρήγορα. «Η μια είναι η αγορά των Κυπρίων, οι οποίοι αποτελούν πολύ μικρή μερίδα. Είναι αυτοί που θέλουν τεράστια σπίτια με πολλά υπνοδωμάτια και άλλους χώρους. Πρόκειται, όμως, για πολύ μικρό αριθμό», επεσήμανε ο κ. Μουσκίδης. «Η άλλη κατηγορία είναι των Κυπρίων επενδυτών που αγοράζουν και ενοικιάζουν σε ξένους ή είναι άτομα που αγόρασαν το σπίτι ή τα γραφεία τους για άλλους σκοπούς, όμως, θέλησαν να τα ενοικιάσουν. Η τρίτη κατηγορία», συνεχίζει ο κ. Μουσκίδης «είναι αυτή των ξένων, οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα στο πλαίσιο του σχεδίου πολιτογράφησης, ώστε να αποκτήσουν το κυπριακό διαβατήριο». Σε σχέση με τα εμπορικά ακίνητα τη μερίδα του λέοντος κρατά ακόμα η κυπριακή αγορά, ανέφερε ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων, με εξαίρεση ορισμένες επιχειρήσεις που θέλουν να στήσουν την έδρα τους στην Κύπρο. Τέλος, ο κ. Μουσκίδης αναφέρθηκε σε μια ξεχωριστή κατηγορία επενδυτών, τα ταμεία, οι οποίοι ανάλογα με το κεφάλαιο και τη στρατηγική τους επιλέγουν τι να αγοράσουν.
ΤΑ ΤΟP-5 ΚΑΘΕ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ
Το Capital Τοday αναζήτησε τα πιο ακριβά ακίνητα που διατίθενται σήμερα προς πώληση σε όλη την Κύπρο. Για την έρευνα ανατρέξαμε στις ιστοσελίδες της εταιρείας «Marinos Kineyirou Estates LTD» και του γραφείου «FOX»
ΕΠΑΥΛΕΙΣ – ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ
1. Γκολφ Τερσεφάνου – Τιμή: 65,000,000
Μια τεράστια έκταση 1,602,859 τετραγωνικών μέτρων, η οποία χωρίζεται σε τέσσερα μέρη, στα οποία φιλοξενείται γήπεδο γκολφ, συγκρότημα 244 επαύλεων, 150 διαμερισμάτων και 25 οικοπέδων.
2. Πολυτελής έπαυλη στη Λεμεσό – Τιμή: €35,000,000
Στα συνολικά 3264 τετραγωνικά της εμπεριέχονται, μεταξύ άλλων, 7 υπνοδωμάτια, σινεμά, αίθουσα χορού, βιβλιοθήκη, εσωτερική πισίνα, σάουνα και άλλα.
3. Πολυτελής έπαυλη στον Άγιο Τύχωνα – Τιμή: €16,700,000
Διαθέτει τέσσερα υπνοδωμάτια, σινεμά, γυμναστήριο, πισίνα, σάουνα και ασανσέρ. Συνολική έκταση 822 τετραγωνικά.
4. Ρετιρέ στη Λεμεσό – Τιμή: €13,900,000
Με εσωτερικούς χώρους 538 τετραγωνικών, το ρετιρέ διαθέτει πέντε υπνοδωμάτια, τέσσερα μπάνια και ιδιωτική πισίνα με θέα το παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού.
5. Πολυτελής έπαυλη στην Αγία Νάπα (υπό ανέγερση) – Τιμή: €7,835,000
Σε οικόπεδο 1189 τετραγωνικών χτίζεται η έπαυλη 589 τετραγωνικών. Διαθέτει, μεταξύ άλλων, πέντε υπνοδωμάτια, 4 μπάνια, έτοιμο κήπο και ασφαλώς πισίνα.
ΟΙΚΟΠΕΔΑ
1. Έκταση γης στα Κάτω Πολεμίδια– Τιμή: €25,000,000
Μια τεράστια έκταση 360,064 τετραγωνικών με την πλειοψηφία της να διατίθεται για καλλιέργειες. Διαθέτει επίσης κτήρια, χώρους στάθμευσης, πισίνα και άλλα.
2. Οικόπεδο στον Μαζωτό – Τιμή: €25,000,000
Έχει συνολική έκταση 87,823 τετραγωνικών μέτρων και είναι ιδανικό για ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων, καθώς είναι παραθαλάσσιο.
3. Έκταση γης στον Άγιο Τύχωνα – Τιμή: €19,500,000
Τα 25,804 τετραγωνικά της μέτρα μπορούν να φιλοξενήσουν 49 σπίτια, ενώ μπορεί να κτιστεί και εμπορικό κέντρο.
4.Οικόπεδο στο Πισσούρι – Τιμή: €17,850,000
Η έκτασή του είναι 126,093 τετραγωνικά και είναι χωρισμένη σε μικρά οικόπεδα.
5.Έκταση γης στον Μαζωτό – Τιμή: €17,000,000
Το μέγεθός της είναι 85,100 τετραγωνικά και είναι ιδανική για τουριστική ανάπτυξη.
ΓΡΑΦΕΙΑ-ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ
1.Εμπορικό κέντρο στον Στρόβολο – Τιμή: €34,000,000
Είναι τριώροφο και έχει έκταση 59,437 τετραγωνικών. Στα πλεονεκτήματά του είναι οι 1126 θέσεις στάθμευσης που διαθέτει.
2.Εμπορικό κέντρο στον Στρόβολο – Τιμή €18,300,000
Διώροφο και έχει έκταση 5,184 τετραγωνικών. Βρίσκεται κοντά στον αυτοκινητόδρομο Λευκωσίας-Λεμεσού.
3. Εμπορικό κέντρο στο Ζακάκι – Τιμή: €18,000,000
Έχει έκταση 8,400 τετραγωνικών και βρίσκεται πολύ κοντά στο Λιμάνι και το Mall της Λεμεσού
4.Κτήριο καταστημάτων στο κέντρο της Λευκωσίας – Τιμή €16,900,000
Με έκταση 6,070 τετραγωνικών καλυμμένων χώρων, οι επτά όροφοί του είναι ιδανικοί, για να φιλοξενήσουν καταστήματα, εκθεσιακούς χώρους, εστιατόρια και άλλα.
5. Πολυτελείς γραφειακοί χώροι στη Λεμεσό – Τιμή €14,000,000
Βρίσκεται στο κέντρο της Λεμεσού και έχει 7 ορόφους. Η συνολική του έκταση είναι 4,839 τετραγωνικά και διαθέτει την υποδομή να φιλοξενήσει εταιρείες.