Της Χάρις Βωβού
Τα συνεχή σοκ στον κατασκευαστικό τομέα, δυσκολεύουν τους δανειολήπτες. Το συνολικό κόστος κατασκευής μιας κατοικίας αυξάνεται σημαντικά από 1.350 ευρώ περίπου το τετραγωνικό μέτρο, σε 1.600 ευρώ το τ.μ. σήμερα σε σύγκριση με το 2019. Μια από τις πολλές σκέψεις των εν δυνάμει δανειοληπτών είναι: Τι πρέπει να προσέχουμε εάν θέλουμε να πάρουμε νέο στεγαστικό δάνειο;
Στην ερώτηση αυτή ο εκτιμητής ακινήτων Παύλος Λοΐζου απαντά ότι υπάρχουν πάρα πολλά πράγματα σε πολλούς παράπλευρους τομείς. Γενικότερα όμως, «οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να έχουν υπόψη τους ένα απλό αλλά συνάμα δύσκολο να τηρήσεις κανόνα. Πρόκειται για τον κανόνα 28/36. Πρόκειται για ένα πολύ απλό κανόνα ο οποίος βοηθάει τα νοικοκυριά να υπολογίζουν τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει ο δανεισμός στα οικονομικά δεδομένα τους. Συγκεκριμένα, ο αριθμός 28 παραπέμπει στο ότι δεν πρέπει να ξοδεύουν περισσότερο από 28% του μεικτού τους εισοδήματος σε έξοδα που σχετίζονται με στέγαση. Αυτά τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν στεγαστικό δάνειο, ασφάλεια κατοικίας και φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Για όσους ενοικιάζουν ακίνητο, αφορά όλα τα έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο στο οποίο ζουν. Ο αριθμός 36 παραπέμπει στο γεγονός πως δεν πρέπει να ξοδεύουν περισσότερο από το 36% του μεικτού τους εισοδήματος σε δαπάνες που σχετίζονται με δανεισμό. Δηλαδή έξοδα που πέραν του οικιστικού δανείου μπορεί να περιλαμβάνουν δάνειο για απόκτηση αυτοκινήτου, ή πιστωτικές κάρτες ή ακόμα και αγορά κάποιων αγαθών και προϊόντων με μηνιαίες δόσεις, κάτι που τελευταία επανέρχεται ως καταναλωτική τάση. Για παράδειγμα, αν το ετήσιο μεικτό εισόδημα της οικογένειας είναι €40.000 τότε τα έξοδα για στέγαση δεν πρέπει να ξεπερνούν τις €11.200 ή τα €933,30 μηνιαίως. Αντίστοιχα, οι ετήσιες υποχρεώσεις που σχετίζονται με δανεισμό δεν πρέπει να ξεπερνούν τις €14.400».
Από την πλευρά του ο οικονομολόγος Ιωάννης Τελώνης απαντά ότι η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης είναι ίσως η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουν στη ζωή τους οι περισσότεροι από εμάς. «Ειδικά στον τόπο μας με το αυξημένο αίσθημα ιδιοκτησίας που καλλιεργείται από την κοινωνία μας η επένδυση αυτή καθίσταται ιδιαίτερα σημαντική. Επομένως χρειάζεται ρεαλισμός και επίγνωση ως προς την πραγματική οικονομική δυνατότητα των αιτητών να εξυπηρετήσουν κανονικά το δάνειο που θα πάρουν. Τα κριτήρια που χρησιμοποιούν οι τράπεζες στην εξέταση των αιτήσεων εστιάζουν σε αυτό το στοιχείο. Και η δυνατότητα εξυπηρέτησης δεν εξετάζεται ως ένα στατικό σενάριο. Αντίθετα οι τράπεζες είναι πλέον υποχρεωμένες να εξετάσουν κατά πόσο ο αιτητής να μπορεί να εξυπηρετήσει επαρκώς το δάνειο και σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων και να διατηρεί ταυτόχρονα αρκετή ρευστότητα για τις ανάγκες διαβίωσης αυτού και της οικογένειας του. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε αυτή τη χρονική συγκυρία όπου η εποχή των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων φαίνεται να φτάνει στο τέλος της. Και επειδή ένα στεγαστικό δάνειο είναι μακροπρόθεσμος δανεισμός η διακύμανση των επιτοκίων στη διάρκεια του δανείου αναμένεται να είναι υπολογίσιμη. Ειδικά στα επόμενα λίγα χρόνια αυτή διαφαίνεται να είναι η εξέλιξη στα επιτόκια οπότε μια οριακή δυνατότητα εξυπηρέτησης ενός δανείου που γίνεται σήμερα πιθανό να σημαίνει ένα προβληματικό δάνειο σε 2 χρόνια – γεγονός που σίγουρα θα ληφθεί υπόψη από την τράπεζα κατά την εξέταση της αίτησης. Επομένως, η καλύτερη προτροπή για τους επίδοξους αιτητές είναι η προσεκτική, ρεαλιστική και ειλικρινής αποτίμηση των δυνατοτήτων τους ώστε η χαρά της απόκτησης ίδιας στέγης να μην μετατραπεί σε εφιάλτη».
Προβλέψεις για το μέλλον
Αναφορικά με το ποιες είναι οι προβλέψεις και οι εκτιμήσεις για το μέλλον, δεδομένου ότι τα υλικά έχουν αυξηθεί, καθώς και τα επιτόκια, το κόστος δανεισμού και ο πληθωρισμός, ο κ. Τελώνης, σημειώνει ότι «οι απανωτές κρίσεις που ήρθαν σαν σοκ στην οικονομία τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και σε διεθνές έχουν δημιουργήσει μια εντελώς ιδιότυπη κατάσταση. Σε συνδυασμό με τις δομικές αλλαγές που έχει φέρει η τέταρτη βιομηχανική επανάσταση οι επόμενες δεκαετίες θα φέρουν πολλές προκλήσεις αλλά και ευκαιρίες. Στα πλην που έρχονται είναι η αύξηση των επιτοκίων , η συνεχιζόμενη ενεργειακή κρίση που τροφοδοτεί τον πληθωρισμό (περίπου το 1/3 του πληθωρισμού αποδίδεται άμεσα στην τιμή της ενέργειας), τα ενδεχόμενα προβλήματα στις εφοδιαστικές αλυσίδες από μια αναζωπύρωση της πανδημίας και η επερχόμενη ύφεση στην πραγματική οικονομία. Στα συν ο σχετικά χαμηλός ρυθμός ανεργίας, τα διαθέσιμα επενδυτικά κονδύλια που μπορούμε να αντλήσουμε από το Πρόγραμμα Ανασυγκρότησης της ΕΕ και τελευταίο και ίσως σπουδαιότερο η αποδεδειγμένη ικανότητα της κυπριακής οικονομίας να ανταποκρίνεται με ταχύτητα και ευελιξία σε περιόδους προκλήσεων».
Όπως εξηγεί, «σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου το κατασκευαστικό κόστος κατά το 2019 μονοκατοικίας ανερχόταν στα 1,235 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Επομένως για μια κατοικία των 160τμ το κατασκευαστικό κόστος το 2019 ανερχόταν στα 197,600 ευρώ. Αν εφαρμόσουμε την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους όπως την είδαμε να αποτυπώνεται από την ΣΥΚ και ανέρχεται στο 21.81% (δηλαδή κατασκευαστικό κόστος 1,505 ευρώ ανά τ.μ.) τότε συνάγεται ότι για την ίδια κατοικία απαιτούνται 240,800 ευρώ. Είναι αξιοσημείωτο το ότι το ΕΤΕΚ σε πρόσφατη μελέτη του που υποβλήθηκε στη Βουλή των Αντιπροσώπων στο πλαίσιο της συζήτησης σε σχέση με την επιβολή μειωμένου ΦΠΑ για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και λαμβάνοντας υπόψη και τις αλλαγές στις πολεοδομικές απαιτήσεις ( π.χ. απαίτηση για σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας ), υπολόγισε ότι το κατασκευαστικό κόστος ανέρχεται στα 2,650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό ανεβάζει το κόστος της κατοικίας των 160τμ στις 424,000 ευρώ! Όσο αφορά την δόση ενός δανείου είναι δύσκολο να υπολογιστεί αφού εξαρτάται από τις προσωπικές συνθήκες του κάθε δανειολήπτη, την διάρκεια του δανείου , το ποσοστό συνεισφοράς του αιτητή στο συνολικό κόστος και στην τιμολογιακή πολιτική του πιστωτικού ιδρύματος. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τα στοιχεία της ΚΤΚ το μέσο ετήσιο δανειστικό επιτόκιο για στεγαστικά δάνεια ανέρχεται επι του παρόντος στο 2,15%», συμπληρώνει.
Τη δική του απάντηση δίνει και ο κ. Λοΐζου λέγοντας ότι «δεν είναι εύκολο να γίνουν συγκεκριμένες εκτιμήσεις καθώς οι παράγοντες αβεβαιότητας είναι πολλοί και η διάρκεια τους αβέβαιη. Σε σχέση με τις τιμές αγοράς και ενοικίασης οικιστικών ακινήτων, εκτιμούμε πως θα συνεχίσουν να αυξάνονται τους επόμενους μήνες τόσο λόγω αύξησης των τιμών των κατασκευαστικών υλικών όσο και λόγω αυξημένης ζήτησης. Σε σχέση με την ανάπτυξη του τομέα και την οικοδομική δραστηριότητα αναμένουμε πως από τη μία θα επηρεαστεί αρνητικά λόγω της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους αλλά από την άλλη, αν συνεχίσει να υπάρχει ζήτηση τότε θα υπάρξει και η ανάλογη προσφορά. Ας μην ξεχνάμε πως τα νοικοκυριά κατά την περίοδο της πανδημίας αύξησαν τις καταθέσεις και τα διαθέσιμά τους αφού περιόρισαν σημαντικά διάφορες καταναλωτικές δαπάνες όπως για παράδειγμα τα ταξίδια».