Ενημερωτικό σημείωμα για τον τρόπο με τον οποίο θα διαχειρίζεται παράπονα σχετικά με παραβίαση του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) νόμου του 2022, εξέδωσε ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος Παύλος Ιωάννου, τονίζοντας παράλληλα πως το ενυπόθηκο ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής, η οποία καθορίζεται από τον Νόμο στο 80%, τουλάχιστον της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Στο σημείωμα του, το οποίο απευθύνεται προς δανειολήπτες – καταναλωτές, τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, ο Επίτροπος τονίζει πως δέχεται και εξετάζει παράπονα, νομίμως υποβληθέντα στο Γραφείο του (όπως καθορίζει ο Νόμος για οποιαδήποτε διαφορά με χρηματοοικονομική επιχείρηση), νοουμένου ότι ικανοποιούν πλήρως τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος, προκειμένου να δύναται να αποφανθεί με απόφαση (όπως ορίζει ο Νόμος), υπέρ του καταναλωτή ή υπέρ της χρηματοοικονομικής επιχείρησης, εναντίον της οποίας στρέφεται το παράπονο.
Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, η εξέταση του παραπόνου τερματίζεται, υπογραμμίζει.
Αναφέρει πως ο υπό εξέταση τροποποιητικός Νόμος, ο οποίος ψηφίστηκε στη Βουλή και δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας την Παρασκευή, 12 Αυγούστου 2022, αφορά στην αναστολή των διαδικασιών εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2022.
Προσθέτει πως από την 1η Νοεμβρίου 2022 και μετά, δεν θα εφαρμόζεται ο εν λόγω Νόμος και παύει να ισχύει η προσωρινή αναστολή των εκποιήσεων την οποία επιφέρει.
Σύμφωνα με τον Επίτροπο, στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου, εντάσσονται τρεις κατηγορίες ενυπόθηκων εξασφαλίσεων που είναι η κύρια κατοικία, της οποίας «η εκτιμημένη αξία» δεν υπερβαίνει τις €350.000, αγροτεμάχια, των οποίων «η εκτιμημένη αξία» δεν υπερβαίνει τις €100.000 και επαγγελματική στέγη, ανεξαρτήτως αξίας, νοουμένου ότι η επιχείρηση, η οποία χρησιμοποιεί το εν λόγω ακίνητο, έχει ετήσιο κύκλο εργασιών που δεν υπερβαίνει τις €750.000.
Σημειώνει ότι ο ορισµός του όρου «ενυπόθηκος δανειστής» περιλαµβάνει και εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, όπως ο όρος αυτός ορίζεται από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου.
Ερμηνευτικά ζητήματα
Προχωρώντας σε ερμηνεία του τροποποιητικού νόμου, ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος αναφέρει πως ο τροποποιητικός νόμος αναφέρεται σε «εκτιμημένη αξία», σχετικά με υπό εκποίηση ενυπόθηκη εξασφάλιση και προσθέτει πως η διαδικασία εκτίμησης υπό εκποίηση ενυπόθηκου ακινήτου, στο πλαίσιο του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 που διέπει τις εκποιήσεις, ρυθμίζεται από το άρθρο 44Δ (1).
Σύμφωνα με τον Επίτροπο, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο:
Προσθέτει ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται αντί να προβεί στο διορισμό εκτιμητή σύμφωνα με τα πιο πάνω, να ζητήσει όπως η αξία γενικής εκτίμησης που αφορά ενυπόθηκο ακίνητο, όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου:
Περαιτέρω σημειώνει ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συνεργάζονται και να διευκολύνουν τον εκτιμητή στην εκτέλεση του έργου του:
Αναφέρει επίσης ότι οι δύο εκτιμητές κατά τη διενέργεια των ανεξάρτητων εκτιμήσεών τους λαμβάνουν υπόψη και την εκάστοτε εκτίμηση του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
Ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος τονίζει ότι η μόνη εκτιμημένη αξία που αναφέρεται στον πιο πάνω Νόμο είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία ενός υπό εκποίηση ακινήτου, η οποία καθορίζει και μία πολύ κρίσιμη μεταβλητή για την εκποιητική διαδικασία.
Δηλαδή, όπως εξηγεί, την επιφυλασσόμενη τιμή, η οποία καθορίζεται από τον Νόμο στο 80%, τουλάχιστον της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
«Είναι φανερό ότι δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε εκποίηση ακινήτου, χωρίς τον καθορισμό και ανακοίνωση της επιφυλασσόμενης τιμής.
Επικαλούμενος, τα άρθρα 44Ε-(1) και (2) σε σχέση με τη σημασία της επιφυλασσόμενης τιμής, ο Επίτροπος αναφέρει ότι η αρχική προσπάθεια για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Ζ και στον πλειστηριασμό αυτό εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, όχι μικρότερη του ογδόντα τοις εκατόν (80%) της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η οποία καθορίζεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Δ.
Προσθέτει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να παρέχει πληροφόρηση που έχει στην κατοχή του, αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο, σε ενδιαφερόμενο αγοραστή.
Αναφέρει περαιτέρω ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή ή εκπροσώπους του πρόσβαση στο ενυπόθηκο ακίνητο, για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του εν λόγω ακινήτου» και προσθέτει πως το ενυπόθηκο ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής.
«Τα πιο πάνω, υποδεικνύουν ότι παρά την κρισιμότητα της επιφυλασσόμενης τιμής, αυτό το μέγεθος δεν είναι, πάντοτε, επαρκές από μόνο του για να υπολογιστεί η εκτίμηση της αγοραίας αξίας, η οποία το έχει καθορίσει», τονίζει.
Επομένως, συνεχίζει, για να διευκρινιστεί το κατά πόσον υπό εκποίηση ακίνητο (κύρια κατοικία ή αγροτεμάχιο) εντάσσονται στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου, θα πρέπει να καθίσταται γνωστή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η οποία πραγματοποιήθηκε για τους σκοπούς του άρθρου 44Δ και 44Ε του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965.
Χωρίς την πληροφορία αυτή, σύμφωνα με τον Επίτροπο, δεν μπορεί να αποφανθεί κάποιος, κατά τρόπο δίκαιο και λογικό, εάν μία υπό εκποίηση κατοικία ή αγροτεμάχιο δύνανται να τύχουν προστασίας από τον υπό συζήτηση τροποποιητικό Νόμο και, επομένως, να ανασταλεί η εκποίησή τους.
Όπως αναφέρει, αυτό ισχύει στις περιπτώσεις όπου η μεν επιφυλαχθείσα τιμή για κύρια κατοικία, είναι μεγαλύτερη των €280.000 ή για περίπτωση αγροτεμαχίου, με επιφυλαχθείσα τιμή μεγαλύτερη των €80.000.
Στο σημείωμα του ο κ. Ιωάννου αναφέρει, ωστόσο, ότι «ερμηνευτικό πρόβλημα, ενδεχομένως, να ανακύπτει σε ό,τι αφορά στις περιπτώσεις που το υπό εκποίηση ακίνητο είναι επαγγελματική στέγη» και αυτό, σε σχέση με την έννοια του ετήσιου κύκλου εργασιών που δεν πρέπει να υπερβαίνει τις €750.000.
Αναφέρει ότι σε περιπτώσεις επιχείρησης, η οποία στεγάζεται στην υπό εκποίηση «επαγγελματική στέγη» και που είναι νομικό πρόσωπο, όταν υποβάλλεται παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο, το πρόβλημα αντιμετωπίζεται από τον περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμο του 2010, επειδή το άρθρο 10(1)(β), προνοεί για το μέγεθος του κύκλου εργασιών που επιτρέπεται να διαθέτει νομικό πρόσωπο, για να υποβάλει παράπονο στον Φορέα, τα εξής:
Σύμφωνα με τον Επίτροπο, καταναλωτής δύναται να υποβάλει παράπονο στον Επίτροπο, σύμφωνα με τη διαδικασία που καθορίζεται στο άρθρο 12, εφόσον είναι νομικό πρόσωπο, του οποίου ο ετήσιος κύκλος εργασιών κατά το έτος που προηγείται του έτους εντός του οποίου υποβάλλεται το παράπονο στον Επίτροπο, δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000).
Προσθέτει ότι, νομικό πρόσωπο που εμπίπτει στον ορισμό του όρου «χρηματοοικονομική επιχείρηση» όπως αυτός ορίζεται στο άρθρο 2, δύναται να υποβάλει παράπονο στον Επίτροπο εναντίον άλλης χρηματοοικονομικής επιχείρησης, μόνο στην περίπτωση που το παράπονό του αφορά υπηρεσίες που το ίδιο δεν προσφέρει στους πελάτες του.
Αναφέρει περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που το νομικό πρόσωπο συστάθηκε κατά τη διάρκεια του έτους που προηγείται του έτους εντός του οποίου υποβάλλεται το παράπονο στον Επίτροπο, ως ετήσιος κύκλος εργασιών λογίζεται ο κύκλος εργασιών της περιόδου από την 1η Ιανουαρίου του έτους εντός του οποίου υποβάλλεται το παράπονο μέχρι την ημερομηνία υποβολής του παραπόνου στον Επίτροπο με αναγωγή κατ’ αναλογίαν στους δώδεκα μήνες.
Ωστόσο, ο Επίτροπος αναφέρει πως για παράπονα που του υποβάλλονται, στις περιπτώσεις όπου η επιχείρηση ασκείται από φυσικό πρόσωπο, αυτό θα πρέπει να προκύπτει είτε από δήλωση εγκεκριμένου λογιστή, είτε από κατάλληλη πιστοποίηση του ΦΠΑ ή από ανάλογη πιστοποίηση από τις Κοινωνικές Ασφαλίσεις.
Για τους σκοπούς δε του Φορέα, όπως αναφέρει, κατ’ αναλογία των προνοιών του άρθρου 10(1) πιο πάνω, χωρίς όμως τον περιορισμό των €350.000, στην έκταση του κύκλου εργασιών.
Ενόψει των πιο πάνω, σύμφωνα με τον Επίτροπο, προκύπτουν και οι κανόνες, στη βάση των οποίων θα διαχειρίζεται παράπονα, σε περίπτωση ενδεχόμενης παραβίασης του υπό συζήτηση τροποποιητικού Νόμου.
Συγκεκριμένα, ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος αναφέρει ότι για κύριες κατοικίες, αν η καθορισθείσα επιφυλασσόμενη τιμή υπερβαίνει τις €220.000, ο παραπονούμενος θα πρέπει να προσκομίζει αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία να είναι αποτέλεσμα εκτίμησης αγοραίας αξίας, όπως καθορίζεται από το άρθρο 44Δ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, το οποίο προνοεί περί της διαδικασίας εκτίμησης ενυπόθηκου ακινήτου.
«Από τα εν λόγω στοιχεία, θα πρέπει να καταδεικνύεται αγοραία αξία, όχι μεγαλύτερη από τις €350.000. Επιπρόσθετα, απαιτείται και πιστοποίηση από τον Κοινοτάρχη της περιοχής, ότι χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία από τον ιδιοκτήτη, για τουλάχιστον 6 μήνες ετησίως», προσθέτει.
Επιπλέον, αναφέρει ότι για αγροτεμάχια, αν η καθορισθείσα επιφυλασσόμενη τιμή υπερβαίνει τις €80.000, ο παραπονούμενος θα πρέπει να προσκομίζει αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία να είναι αποτέλεσμα εκτίμησης αγοραίας αξίας, όπως καθορίζεται από το άρθρο 44Δ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, το οποίο προνοεί περί της διαδικασίας εκτίμησης ενυπόθηκου ακινήτου.
Προσθέτει πως από τα εν λόγω στοιχεία, θα πρέπει να καταδεικνύεται αγοραία αξία, όχι μεγαλύτερη από τις €100.000.
«Νοείται ότι απαιτείται πιστοποίηση από τον Κοινοτάρχη της περιοχής ή άλλη αρμόδια αρχή, ότι το αγροτεμάχιο χρησιμοποιείται για την άσκηση γεωργοκτηνοτροφικών δραστηριοτήτων», σημειώνει.
Αναφέρει επίσης ότι για ακίνητα τα οποία αποτελούν επαγγελματική στέγη η οποία χρησιμοποιείται ως χώρος στέγασης επιχείρησης, που πιστοποιείται ως τέτοιος από αρμόδια αρχή, εάν η επιχείρηση είναι νομικό πρόσωπο, πιστοποίηση κύκλου εργασιών, κατ’ αναλογία με το άρθρο 10(1) του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου του 2010, η οποία να μην υπερβαίνει τις €350.000.
Επιπλέον, αναφέρει ότι εάν η επιχείρηση ασκείται από φυσικό πρόσωπο, πιστοποίηση κύκλου εργασιών, κατ’ αναλογία με το άρθρο 10(1) του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου του 2010, η οποία να μην υπερβαίνει τις €750.000.
Τέλος, στο σημείωμα του, ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος εύχεται να μην παρίσταται ανάγκη υποβολής παραπόνων για παραβίαση του υπό συζήτηση τροποποιητικού Νόμου, ενώ προσθέτει πως αν αυτά υποβάλλονται, «θα τυγχάνουν του νόμιμου χειρισμού».
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Στις 31 Αυγούστου η τελευταία συνάντηση για τον κατώτατο
Πηγή: ΚΥΠΕ