Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Η αγορά ακινήτων αποτελεί ένα από τους βασικότερους κλάδους της κυπριακής οικονομίας. Μαζί με τον τουρισμό και τις υπηρεσίες, αποτελούν τις ατμομηχανές της οικονομίας, την οποία στηρίζουν εδώ και πολλά χρόνια. Με χιλιάδες εργαζόμενους να απασχολούνται στον κλάδο και άλλους τόσους σε επιμέρους τομείς, η αγορά ακινήτων συγκαταλέγεται στους κλάδους εκείνους που επηρεάζουν άμεσα την ανάπτυξη.
Μετά την κρίση του 2008 η οποία στην Κύπρο έφτασε με χρονοκαθυστέρηση 1-2 χρόνων και ακολούθως τα γεγονότα του 2013, ο κλάδος γνώρισε ανάπτυξη υποβοηθούμενος και από το κυπριακό επενδυτικό πρόγραμμα, παρά το άδοξο τέλος που αυτό είχε. Στη συνέχεια με ορισμένα άλλα προγράμματα όπως για παράδειγμα αυτό του headquartering, αλλά και με την κάθοδο επενδυτών και αγοραστών από το εξωτερικό, η δυναμική διατηρήθηκε ανεβάζοντας σημαντικά τις τιμές τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση.
Σήμερα η αγορά κινείται σε ένα ιδιόμορφο περιβάλλον. Με το κατασκευαστικό κόστος στα ύψη, τα δανειστικά επιτόκια να ανεβαίνουν συνεχώς, ενώ τα καταθετικά να παραμένουν χαμηλά και τον πληθωρισμό να είναι επίσης σε υψηλά επίπεδα, η ζήτηση παραμένει σε ικανοποιητικά επίπεδα, ενώ η αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων άρχισε να παρουσιάζει σημάδια επιβράδυνσης, σύμφωνα και με τα όσα αναφέρουν οι επαγγελματίες του κλάδου.
Σε διεθνές επίπεδο πάντως, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα κτύπησε καμπανάκι για την αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, η ΕΚΤ κάνει λόγο για αυξανόμενα σημάδια υπερτίμησης της ευρωπαϊκής αγοράς. Με λίγα λόγια η τράπεζα ανησυχεί για το ενδεχόμενο φούσκας στην αγορά και προειδοποιεί κυρίως για τα εμπορικά ακίνητα, τα γραφεία και τα εμπορικά κέντρα. Αν και είναι καλό να παρακολουθούμε το τι γίνεται στο εξωτερικό μιας και στην Κύπρο παρατηρείται μια χρονοκαθυστέρηση σε σχέση με ό,τι συμβαίνει διεθνώς, εντούτοις οι επαγγελματίες της αγοράς διαβεβαιώνουν ότι παρά τα προβλήματα, η αγορά κινείται σε λογικά πλαίσια και δεν υπάρχει προς το παρόν τουλάχιστον το ενδεχόμενο δημιουργίας φούσκας. Σημαντικές και οι παρατηρήσεις της Κεντρικής Τράπεζας τόσο στο εξαμηνιαίο οικονομικό της δελτίο, όσο και στον Δείκτη Τιμών Κατοικιών.
Καμπανάκι από ΕΚΤ
Αναλυτικότερα, συναγερμό για την αγορά ακινήτων στην Ευρώπη έχει σημάνει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, κάνοντας λόγο για «αυξανόμενα σημάδια υπερτίμησης της ευρωπαϊκής αγοράς».
Μετά από περιόδους σχετικής σταθερότητας και επτά ετών αδιάκοπης ανάπτυξης σε μεγάλο μέρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αναμένεται πτώση στην αγορά ακινήτων, που χαρακτηρίζεται από σημαντική μείωση των πωλήσεων και των αποτιμήσεων, προειδοποιεί η ΕΚΤ. Στο τελευταίο δελτίο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας αναφέρεται ότι μεταξύ Οκτωβρίου και Δεκεμβρίου 2022, οι συναλλαγές στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 44% σε ετήσια βάση, ενώ τα δύο προηγούμενα τρίμηνα οι τιμές είχαν ήδη μειωθεί κατά 14%. Οι τομείς που φαίνεται να κινδυνεύουν περισσότερο είναι αυτοί των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων.
Το φαινόμενο έχει καταγραφεί μέχρι σήμερα σε αρκετές χώρες, ειδικά στη Σουηδία, όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν ήδη μειωθεί κατά 15%. Αρκετοί αναλυτές εκφράζουν φόβους για μια νέα κρίση όπως αυτή του 2008, που μπορεί να φτάσει και το ένα τρισεκατομμύριο ευρώ. Δεν λείπουν βέβαια και εκείνοι που κάνουν λόγο για μια φυσιολογική ύφεση στην αγορά ακινήτων, χωρίς σοβαρές συνέπειες.
Ο κίνδυνος της «φούσκας» δεν μπορεί να αποκλειστεί και αυτό που είναι πάνω απ’ όλα ανησυχητικό είναι ότι χώρες όπως η Γερμανία και η Ολλανδία επηρεάζονται επίσης από αβεβαιότητες και ευθραυστότητα στα δημόσια οικονομικά. Επιπλέον, ο εμπορικός τομέας κυριαρχείται από επενδυτικά κεφάλαια που εκτίθενται σε ξαφνικές αλλαγές.
Οι στρατηγικές της ΕΚΤ
Η ΕΚΤ συνιστά την υιοθέτηση στρατηγικών στον τομέα των ακινήτων, που μειώνουν «τους κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα». Τα μέτρα αυτά στοχεύουν στην ενίσχυση των εργαλείων διαχείρισης ρευστότητας, με όρια στην ανάληψη κεφαλαίων και την προσέλκυση κεφαλαίων κλειστού τύπου, των οποίων οι επενδυτές δεν μπορούν να αποσυρθούν πρόωρα.
Το πρόβλημα είναι ότι η Φρανκφούρτη γνωρίζει καλά πώς αυτές οι συστάσεις έχουν ήδη γίνει στο παρελθόν χωρίς να υπάρξει συνέχεια.
Υπάρχουν μάλιστα κάποιες ανησυχητικές ενδείξεις και σε σχέση με την αξία των κατοικιών, όπως φάνηκε και σε πρόσφατη μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου που κάνει λόγο για μη σταθμισμένες αυξήσεις: «Υπάρχουν αυξανόμενες ενδείξεις υπερτίμησης στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, μεταξύ 15 και 20%, στις περισσότερες χώρες».
Προειδοποιήσεις και από αναλυτές
Πέραν του πιο πάνω δημοσιεύματος που αναφερόταν στις προειδοποιήσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, υπήρξαν και άλλα το τελευταίο διάστημα που αναφέρονταν σε εκτιμήσεις αναλυτών οι οποίοι και πάλι προειδοποιούσαν για την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Ειδικότερα, οι αναλυτές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τις ευρωπαϊκές μετοχές ακινήτων, καθώς κινούνται προς τα ιστορικά χαμηλά του 2011, σύμφωνα με το Bloomberg. Αντιμετωπίζοντας ένα διπλό πλήγμα αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και μια ενδεχόμενη οικονομική επιβράδυνση, αυτές οι μετοχές με υψηλή μόχλευση θεωρούνται ως οι πλέον ευάλωτες των ευρωπαϊκών χρηματιστηρίων.
Αναλυτές της JPMorgan Chase εξέδωσαν νέα προειδοποίηση για τα ακίνητα, λέγοντας ότι μια πιθανή περαιτέρω άνοδος των αποδόσεων δημιουργεί «μεγάλο αντίθετο άνεμο».
Στο ίδιο μήκος κύματος, η Citigroup έχει εκφράσει τις ανησυχίες της, ότι ο κλάδος μπορεί να συρρικνωθεί στο μισό.
Ο κλάδος του real estate έχει ήδη υποστεί μεγάλες απώλειες τους τελευταίους μήνες. Ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate – ο οποίος παρακολουθεί περίπου 30 μετοχές – υποχώρησε περισσότερο από 40% τον προηγούμενο χρόνο, εξαλείφοντας πάνω από 100 δισεκατομμύρια ευρώ (108 δισεκατομμύρια δολάρια) σε αγοραία αξία. Από την άποψη της αποτίμησης, οι ευρωπαϊκές μετοχές ακινήτων διαπραγματεύονται γύρω από τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Ο κλάδος είναι φορτωμένος με χρέη σε μεγάλο βαθμό λόγω της εξάρτησής του από τα στεγαστικά δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι η απόφαση των κεντρικών τραπεζών να ανεβάσουν τα επιτόκια προκειμένου να καταπολεμήσουν τον πληθωρισμό έχει αυξήσει το κόστος εξυπηρέτησης και έχει προκαλέσει ανησυχίες για τη χρηματοδότηση. Παγκοσμίως, σχεδόν 175 δισεκατομμύρια δολάρια πιστώσεων ακίνητης περιουσίας θεωρούνται ήδη «κόκκινα», ανέφερε το Bloomberg νωρίτερα φέτος.
Ωστόσο, ορισμένοι παρατηρητές της αγοράς όπως ο Stephane Deo, επικεφαλής στρατηγικής αγοράς στην Ostrum Asset Management, λένε ότι τα τρέχοντα επίπεδα χρέους και η εξελισσόμενη κρίση δεν είναι τόσο ανησυχητικά όσο η παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008.
«Δεν ανησυχώ υπερβολικά για τον κλάδο συνολικά», είπε ο Deo. «Βρισκόμαστε στο μάτι του κυκλώνα, όπου τα ενοίκια δεν έχουν αυξηθεί ακόμα, αλλά τα επιτόκια έχουν αυξηθεί».
«Με την αύξηση των επιτοκίων, οι τιμές είναι βέβαιο ότι θα υποχωρήσουν», πρόσθεσε. «Αλλά αυτό είναι απλώς μια προσαρμογή, όχι μια κατάρρευση ακινήτων όπως το 2009».
Η περίπτωση της Κύπρου
Τι ισχύει όμως στην περίπτωση της Κύπρου; Είναι η κυπριακή αγορά εκτεθειμένη σε τέτοια φαινόμενα; Υπάρχει ο κίνδυνος φούσκας στα ακίνητα; Παράγοντες της αγοράς με τους οποίους συνομιλήσαμε επισημαίνουν ότι σύμφωνα με τα τωρινά δεδομένα δεν προκύπτει κίνδυνος φούσκας, αλλά ούτε και δραματική πτώση της ζήτησης και επομένως της αξίας των ακινήτων. Τουναντίον μάλιστα, η Κύπρος φαίνεται να βρίσκεται στο άλλο άκρο αφού η ζήτηση φαίνεται να υπερισχύει της προσφοράς.
Αναλυτικότερα, ο πρόεδρος του συνδέσμου εκτιμητών ακινήτων Πόλυς Κουρουσίδης σημείωσε ότι υπάρχει έντονη ζήτηση αυτή την περίοδο για ακίνητα τόσο από Κύπριους όσο και από ξένους. Παρόλα αυτά, οι τιμές δεν φαίνεται να ανέβηκαν σε υπέρμετρο βαθμό ώστε να ελλοχεύει ο κίνδυνος φούσκας. Όσο υπάρχει ζήτηση και υπάρχει και η αντίστοιχη προσφορά θεωρώ ότι η αγορά δεν θα αντιμετωπίσει ιδιαίτερο πρόβλημα ανέφερε. Για να συμβεί πάντως αυτό, να συνεχίσει δηλαδή η αγορά να λειτουργεί με τους ίδιους ρυθμούς θα πρέπει να διασφαλίσουμε ορισμένα πράγματα. Ότι θα συνεχίσει να υπάρχει ζήτηση για ακίνητα και αυτό μπορεί να γίνει διασφαλίζοντας ότι θα συνεχίσουν να έρχονται ξένοι επενδυτές στο νησί, αλλά και απλοί αγοραστές από το εξωτερικό που βλέπουν την Κύπρο ως ένα ασφαλές καταφύγιο όπως συμβαίνει αυτή την περίοδο με Ρώσους, Ουκρανούς, αλλά και Ισραηλίτες. Την ίδια ώρα, συνέχισε, χρειάζεται μεγάλη προσοχή στο θέμα των αλλαγών που αναμένονται στο ΦΠΑ για να μη δημιουργήσουμε κατηγορίες ανθρώπων για τις οποίες θα καταστεί απρόσιτη η αγορά ακινήτου.
Πότε να ανησυχήσουμε
Την ίδια ώρα, ο οικονομολόγος Γιάννης Τελώνης κινήθηκε περίπου στο ίδιο μήκος κύματος σημειώνοντας πως ναι μεν υπάρχει ένα κομμάτι της αγοράς, το οποίο θεωρείται υπερτιμημένο, αλλά στο ευρύτερο πλαίσιο η αγορά κινείται σε σχετικά λογικά πλαίσια. Η μεθοδολογία που υπάρχει για να εντοπιστεί τυχόν φούσκα στην αγορά είναι κατά πόσο το μέσο νοικοκυριό έχει τη δυνατότητα να αγοράσει κατοικία. Επίσης πρόσθεσε, θα πρέπει να ανησυχήσουμε όταν δεν υπάρχει προσφορά που να μπορεί να ικανοποιήσει τη ζήτηση ή ακόμα όταν προκύψει υπέρμετρη ζήτηση για αγορά ακινήτων. Όταν δηλαδή ο κόσμος θεωρήσει ότι πρέπει αμέσως να αποκτήσει ακίνητο, όπως είχε συμβεί το 1999 με τις μετοχές.
Όπως πρόσθεσε ο κ. Τελώνης, σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού παρατηρείται το φαινόμενο της ψεύτικης ζήτησης. Δηλαδή ο κόσμος βλέποντας τα χρήματά του να χάνουν από την αξία τους, επιδιώκει να τα τοποθετήσει σε στοιχεία τα οποία φαίνεται να είναι περισσότερο σταθερά, όπως για παράδειγμα η γη. Στην Κύπρο δεν είδαμε μαζικές εκροές καταθέσεων μέχρι αυτή τη στιγμή, σημείωσε.
Ask Wire: Σημάδια επιβράδυνσης της αύξησης
Σημειώνεται ότι προ ημερών η Ask Wire, δημοσίευσε την έκδοσή της για το 1ο τρίμηνο του 2023 για τις αξίες πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, με τον Παύλο Λοΐζου να κάνει λόγο για επιβράδυνση στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων. Ειδικότερα, σε ετήσια βάση, οι τιμές πώλησης των ακινήτων, παγκύπρια, αυξήθηκαν κατά 12,3% για τα διαμερίσματα, 3,1% για τα σπίτια, 2,4% για γραφεία, 8% για τα παραθεριστικά διαμερίσματα και 3,1% για τις παραθεριστικές κατοικίες. Αντίθετα καταγράφηκε μείωση -0,1% οι τιμές πώλησης των εμπορικών ακινήτων και κατά -1,8% των αποθηκών.
Οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν σε ετήσια βάση το 1ο τρίμηνο του 2022 κατά 19% για τα διαμερίσματα, 12,2% για τις κατοικίες, 3,3% για τα εμπορικά ακίνητα, 1% για τις αποθήκες, 7,5% για τα γραφεία, 19,1% για παραθεριστικά διαμερίσματα και 14,5% για παραθεριστικές κατοικίες.
Ο Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της Ask Wire, σχολίασε ότι «η αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων άρχισε να παρουσιάζει σημάδια επιβράδυνσης, μετά τις σημαντικές αυξήσεις, που είχαμε το 1ο τρίμηνο του 2022, η οποία οδηγείται από τις τιμές διαμερισμάτων και κατοικιών σε Λεμεσό, Πάφο και Λάρνακα. Ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων και υψηλών τιμών/ενοικίων έχει δημιουργήσει «πλαφόν», με τις τιμές, σε γενικές γραμμές να σταθεροποιούνται, αλλά σε υψηλά επίπεδα. Αναμένουμε ότι η τιμολόγηση των εμπορικών ακινήτων θα τεθεί υπό πίεση, καθώς εναλλακτικές επενδυτικές κατηγορίες προσφέρουν ελκυστικές αποδόσεις. Ενόψει του δεύτερου εξαμήνου του 2023, αναμένουμε ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν γενικά σταθερές, με επιβράδυνση της ζήτησης και μικρότερο όγκο συναλλαγών, ενώ τα εμπορικά ακίνητα θα αντιμετωπίσουν διάφορες προκλήσεις, με τη ζήτηση των επενδυτών να παραμένει σχετικά χαμηλή».
Τα σχόλια της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου
Ενδιαφέρον έχει να δούμε και τι καταγράφουν τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου. Στο οικονομικό δελτίο του Δεκεμβρίου του 2022 αναφέρεται στα καταληκτικά σχόλια ότι ο τομέας των ακινήτων καταγράφει επιταχυνόμενη αύξηση στις τιμές κατοικιών ως απόρροια της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, αλλά και της μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Η αναμενόμενη περαιτέρω στένωση στην αγορά πιστώσεων και η διάβρωση των εισοδημάτων λόγω του πληθωρισμού αναμένεται να λειτουργήσει ανασταλτικά προς τη ζήτηση ακινήτων, ενώ ενδεχόμενη σταθεροποίηση ή και μείωση, στις τιμές κατασκευαστικών υλικών αναμένεται να συμβάλει στην ομαλοποίηση του ρυθμού αύξησης των τιμών ακινήτων. Υποστηρικτικά αναμένεται να λειτουργήσει το γεγονός ότι τα ακίνητα θεωρούνται ως ασφαλές καταφύγιο σε περιόδους υψηλών πληθωριστικών προσδοκιών. Υποστήριξη στη ζήτηση ακινήτων προσφέρει επιπλέον η προσέλκυση ξένων επαγγελματιών και των οικογενειών τους στην Κύπρο στα πλαίσια του international headquartering.
Εξάλλου στο σημείωμα της Κεντρικής του Δείκτη Τιμών Κατοικιών για το 3ο τρίμηνο 2022 που ετοιμάστηκε το Φεβρουάριο του 2023, αναφέρεται στα καταληκτικά σχόλια ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2022, ο κύριος παράγοντας για την επιτάχυνση στις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών συνέχισε να αποτελεί το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, ενώ παράλληλα προς την ίδια κατεύθυνση φαίνεται να συμβάλλει και η αύξηση στη ζήτηση στην αγορά ακινήτων. Για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο, η αύξηση στον ΔΤΚ αφορούσε όλες τις επαρχίες, τόσο στα διαμερίσματα όσο και στις οικίες. Οι πληθωριστικές πιέσεις και η αύξηση των βασικών επιτοκίων της ΕΚΤ, αν και μέχρι στιγμής δεν φαίνεται να έχουν επηρεάσει την αγορά ακινήτων σε ουσιαστικό βαθμό, αναμένεται να επηρεάσουν το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και πιθανόν να οδηγήσουν σε περαιτέρω μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων, μειώνοντας έτσι τη ζήτηση από εγχώριους επενδυτές. Η αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα των ξένων επενδυτών αποδίδεται κυρίως στο international headquartering στα πλαίσια του οποίου έχει εγγραφεί σημαντικός αριθμός εταιριών ξένων συμφερόντων κατά το 2022.
Διαβάστε επίσης: Υπερτερεί η αγορά διαμερισμάτων χαμηλής αξίας στη Λάρνακα