Του δρος Θωμά Δημόπουλου*
Η αγορά ακινήτων αποτελεί διαχρονικά µια από τις πιο ασφαλείς και αποδοτικές επιλογές επένδυσης. Ωστόσο, όπως και µε κάθε επενδυτική απόφαση, η χρονική συγκυρία -στην οποία θα αναφερθώ εκτενέστερα παρακάτω- και οι συνθήκες της αγοράς διαδραµατίζουν σηµαντικό ρόλο στην επιτυχία ή αποτυχία της επένδυσης. Ο σκοπός αυτού του άρθρου είναι να διασαφηνίσει τα βασικά που πρέπει να προσέξει ο επίδοξος επενδυτής.
Ξεκινώντας, θα αναφερθώ στα δηµοφιλέστερα είδη επενδυτικών ακινήτων: Οικιστικά
Αρκετά δηµοφιλής κατηγορία, που περιλαµβάνει τα διαµερίσµατα και τις κατοικίες, µε τη µερίδα του λέοντος να καταλαµβάνουν τα διαµερίσµατα. Μέρος αυτής της κατηγορίας µπορεί κάποιος να θεωρήσει και τις µονάδες που απευθύνονται σε τουρίστες καθώς και αυτές εντός πόλεων, µε καθεστώς βραχυπρόθεσµης ενοικίασης (βλέπε και το παράδειγµα της moving doors στην Κύπρο).
Οι αποδόσεις για τις κατοικίες µπορεί να ξεκινούν από αρκετά χαµηλά ποσοστά (σε κάποιες περιπτώσεις και από 2%), ενώ για τα διαµερίσµατα ξεκινούν από 5% και µπορεί να φτάνουν ή και να ξεπερνούν και το 10%. Φυσικά, και οι υψηλές αποδόσεις είναι επιθυµητές, αλλά ο επενδυτής θα πρέπει να λαµβάνει υπόψη ότι η απόδοση είναι άρρηκτα συνδεµένη και µε το ρίσκο.
Άλλοι παράγοντες που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι τα χρόνια και οι όροι του συµβολαίου, ο χρόνος διαχείρισης και τα έξοδα συντήρησης. Βέβαια, η τοποθεσία, η ηλικία, το µέγεθος, οι προσβάσεις, οι αποστάσεις από ανέσεις και η κατάσταση συντήρησης είναι εξίσου σηµαντικοί παράγοντες που ο επενδυτής θα πρέπει να σταθµίσει µαζί µε τους συµβούλους του (εκτιµητές και κτηµατοµεσίτες), πριν προχωρήσει στην επένδυσή του. Η ζήτηση για αυτά τα ακίνητα είναι τόσο εξωγενής, αλλά και ενδογενής, και διαφοροποιείται ανά πόλη και τοποθεσία.
Εµπορικά
Στην κατηγορία αυτή περιλαµβάνονται κατά βάση γραφεία και καταστήµατα. Σε γενικές γραµµές ισχύουν τα ίδια κριτήρια µε τα οικιστικά, µε τη διαφορά ότι τα εµπορικά παρουσιάζουν κατά κανόνα υψηλότερες αποδόσεις, έχουν µεγαλύτερα ενοίκια και µακροχρόνιες µισθώσεις µε περισσότερη ευελιξία, σε αντίθεση µε τα οικιστικά, ενώ οι ενοικιαστές κατά κανόνα επιβαρύνονται µε τη συντήρηση των εγκαταστάσεων. Από την άλλη, έχουν υψηλότερο ρίσκο, είναι πιο ευαίσθητα στις οικονοµικές διακυµάνσεις και µπορεί να έχουν µεγαλύτερα ποσοστά κενότητας. Μειονεκτούν, επίσης, στο ότι η διαχείριση στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πιο πολύπλοκη και απαιτεί εξειδικευµένη γνώση, ενώ και οι κανόνες χρηµατοδότησης είναι πιο αυστηροί και οι τράπεζες απαιτούν περισσότερα κεφάλαια.
Τα παραπάνω, βέβαια, είναι λίγο πολύ γνωστά ακόµη και για κάποιον αρχάριο επενδυτή -απλώς προσπάθησα να τα συνοψίσω. Στη συνέχεια του άρθρου, θα προσπαθήσω να δώσω µια νέα οπτική στην επένδυση ακινήτων βάσει του κύκλου των ακινήτων και της πραγµατικής επενδυτικής απόδοσης.
Πραγµατική Απόδοση
Στο µυαλό των περισσότερων επενδυτών, ως απόδοση ορίζεται το ποσό που λαµβάνουν ως ετήσιο µίσθωµα, διαιρούµενο µε την αξία απόκτησης του ακινήτου. Ο παραπάνω λόγος είναι η λεγόµενη µεικτή απόδοση. Για την καθαρή απόδοση θα πρέπει να αφαιρεθούν τα έξοδα διαχείρισης, οι φορολογίες, το ετήσιο κόστος συντήρησης, σε κάποιες περιπτώσεις και οι τόκοι δανεισµού, όλα τα υπόλοιπα (πλέον απρόβλεπτα) και ένα λογικό ποσό που κάθε χρόνο θα πρέπει να αποταµιεύεται για τη συντήρηση του κτηρίου. Με µια πρώτη ανάγνωση, λοιπόν, φαίνεται πως ο υπολογισµός της πραγµατικής απόδοσης είναι αρκετά πολύπλοκος και απαιτεί ανάλυση µε ταµειακές ροές, οικονοµετρία για ανάλυση της οικονοµίας και των δεικτών για πρόβλεψη της ετήσιας αύξησης κ.λπ.
Στο σηµείο αυτό, θα αναφερθώ και στο πολύ ουσιαστικό σηµείο της κεφαλαιουχικής αυξοµείωσης, το οποίο θα πρέπει πάντα να λαµβάνεται υπόψη.
Το Case Study ενός διαµερίσµατος
Για καλύτερη κατανόηση συνεχίζω µε ένα απλό παράδειγµα:
Ο επενδυτής αγοράζει ένα διαµέρισµα έναντι €100,000. Το διαµέρισµα ενοικιάζεται προς €500 µηνιαίως. Η µεικτή απόδοση του ακινήτου οπότε θα είναι 6% (500x12/100,000).
Αν υποθέσουµε ότι όλα τα έξοδα στα οποία αναφέρθηκα στην παραπάνω παράγραφο είναι περίπου €2,000 ετησίως, τότε η καθαρή απόδοση είναι €6,000 – €2,000 = €4,000 και εν συνεχεία €4,000/€100,000 ήτοι 4%. ∆ηλαδή, η καθαρή απόδοση του διαµερίσµατος είναι 4% και η µεικτή 6%.
Αν όµως η αξία του ακινήτου την επόµενη χρονιά γίνει €110,000 από €100,000 που αποκτήθηκε, αυτό σηµαίνει ότι πρακτικά ο επενδυτής κέρδισε €10,000 από την αύξηση της αξίας, πλέον €4,000 καθαρά ή €6,000 µεικτά. Μιλάµε δηλαδή για καθαρή απόδοση 14% ή µεικτή 16%.
Ανάλογα, αν η αξία του ακινήτου µειωθεί από τις €100,000 που ήταν η αξία απόκτησης στις €90,000, τότε η πραγµατική απόδοση θα είναι αρνητική, παρά το γεγονός ότι εισπράχτηκαν €6,000 από το ενοίκιο. ∆ηλαδή, µετά από έναν χρόνο, ο επενδυτής των €100,000 θα έχει µια ιδιοκτησία αξίας €90,000, πλέον τα ενοίκια, έστω €96,000. Ως εκ τούτου, συνολική απόδοση επένδυσης -4%. Περισσότερα για το παραπάνω θέµα µπορεί να βρει κάποιος στη βιβλιογραφία µε αναζήτηση “periodic returns”.
Ο παράγοντας “timing”
Συνοψίζοντας, η πετυχηµένη επένδυση σε ακίνητα θέλει και το σωστό timing. Όταν λοιπόν η επένδυση γίνεται τη στιγµή που οι αξίες είναι ανοδικές, κατά κανόνα η επένδυση είναι πετυχηµένη, ενώ όταν γίνεται σε περιόδους που οι αξίες µειώνονται, ακόµη και όταν το ενοίκιο είναι ικανοποιητικό, η επένδυση µπορεί να έχει αρνητικό πρόσηµο (έστω προσωρινά).
Επειδή όµως η επένδυση σε ακίνητα είναι κατά κανόνα µακροπρόθεσµου ορίζοντα, και στη διάρκεια ενός κύκλου ιστορικά (ακόµη και σε ώριµες κτηµαταγορές κρατά 12 µε 15 χρόνια), πρωταρχικός στόχος του επενδυτή θα πρέπει να είναι να επενδύσει, όταν οι αξίες είναι στο ναδίρ και να πουλήσει στο µέγιστο.
Αναφέρω, ακόµα, ότι στην Κύπρο, κατά τη διάρκεια ενός κύκλου, ιστορικά ww πως σηµειώνονται αυξήσεις µέχρι και 60% στη φάση της αύξησης και µειώσεις µέχρι και 40% στη φάση της συρρίκνωσης, ενώ οι περισσότεροι αναλυτές -συµφωνούν και οι δείκτες Κεντρικής, RICS και Νεάπολις- θεωρούν πως οι αξίες ήταν στο χαµηλότερο σηµείο τους το 2015, και έκτοτε είναι ανοδικές.
*Ιδρυτή και ∆ιευθυντή των AXIA Chartered Surveyors, Real Geosolutions και Homessurv, Επίκουρου Καθηγητή στις Εκτιµήσεις Ακινήτων και Προέδρου Τµήµατος Real Estate στο Παν. Νεάπολις, Μέλους του European Board of International Valuation Standards Council
Διαβάστε επίσης: Πώς οι γεωπολιτικές εξελίξεις αναδιαμορφώνουν την κυπριακή αγορά ακινήτων