Η Google αγόρασε κτίριο στη Νέα Υόρκη, 100 φορές την τιμή του

Ο πράκτορας που βοήθησε τη διαπραγμάτευση της συμφωνίας πώλησε το ακίνητο του Μανχάταν πέντε φορές.
© The Financial Times Limited 2019. All Rights Reserved.
FT and Financial Times are trademarks of the Financial Times Ltd. Not to be redistributed, copied or modified in any way.
Sigmalive is solely responsible for providing this translation and the Financial Times Limited does not accept any liability for the accuracy or quality of the translation.

Η Google συμφώνησε να πληρώσει 600 εκατομμύρια δολάρια για να αποκτήσει ένα ιστορικό κτίριο στην περιοχή Meatpacking του Μανχάταν - εκατό φορές αυτό που πωλήθηκε το 1996 - σε μια συμφωνία που αντικατοπτρίζει το αναπτυσσόμενο αποτύπωμα της τεχνολογίας στην πόλη της Νέας Υόρκης.

Για τον Doug Harmon, έναν από τους πράκτορες που μεσολάβησαν με την πώληση, αντιπροσωπεύει ένα ορόσημο σταδιοδρομίας: ο κ. Harmon έχει πουλήσει το κτήριο στην 450 West 15th Street - επίσης γνωστή ως Building Milk - πέντε φορές σε μια σταδιοδρομία που έχει καλύψει την τελευταία έκρηξη ακινήτων της Νέας Υόρκης .

"Η μακροζωία είναι ένα βάναυσο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα!", Είπε ο κ. Harmon, πρόεδρος των κεφαλαιαγορών στο Cushman & Wakefield.

Την πρώτη φορά που πώλησε το κτίριο, το 1996, η γειτονιά με τα καλντερίμια εξακολουθούσε να είναι ένα λιθόστρωτο φυλάκιο με αξιόπιστη προσφορά τρανσέξουαλων πορνείων και παράνομων ναρκωτικών. Πήρε 6 εκατομμύρια δολάρια για τον Moishe Mana, έναν ισραηλινό μετανάστη που μεγάλωσε πλούσιος μετά την ίδρυση μιας τοπικής κινητής εταιρείας, της Moishe's Moving, και του συνεργάτη της, Erez Shternlicht.

Κάτω από την κυριότητά τους, το οκτώ ορόφων βιομηχανικό κτίριο οδήγησε τη στροφή της γειτονιάς σε μοντέρνες εταιρείες μόδας και μέσων ενημέρωσης, συμπεριλαμβανομένων των Milk Studios.

Το 2004 ο κ. Harmon τους βοήθησε να πουλήσουν το κτίριο στον χρηματιστή Angelo Gordon για $ 155 εκατ. Και στη συνέχεια το έβαλαν τέσσερα χρόνια αργότερα στη Stellar Management για $ 161 εκατ., το οποίο στη συνέχεια το μετατόπισε - με τη βοήθειά του - στο Jamestown, προγραμματιστή, το 2013 για $ 284 m.

Τώρα έρχεται η Google, της οποίας η αγορά 2,4 δισεκατομμυρίων δολαρίων της γειτονικής αγοράς Chelsea πέρυσι ενίσχυσε την κατάσταση της γειτονιάς ως τεχνολογικό κεφάλαιο της Νέας Υόρκης. Βοήθησε επίσης να εδραιώσει τη στάση του κ. Harmon ως έναν από τους δύο μεσίτες uber σε μια πόλη που μαστίζεται από ακίνητα.

Ο άλλος είναι ο αρχηγός του Darcy Stacom, η λεγόμενη βασίλισσα των ουρανοξυστών της CBRE, που συμβουλεύει την Google για τις δύο εξαγορές και αντιμετωπίζει τακτικά τον κ. Harmon στον αγαπημένο αθλητισμό αίματος της Νέας Υόρκης.

"Είναι rockstars. Είναι απλά οι καλύτεροι σε αυτό που κάνουν ", δήλωσε ο Craig Deitelzweig, διευθύνων σύμβουλος της Marx Realty με έδρα τη Νέα Υόρκη.

Για τον κ. Harmon, γεννημένος με μια αίσθηση διασημότητας, η πώληση του Milk Studio, αποδεικνύει ότι εξακολουθεί να υπάρχει "χυμός" στην αγορά ακινήτων της πόλης - ακόμα και μετά από μια παρατεταμένη διαδρομή της οποίας η καθαρή διάρκεια έχει θέσει πολλά στελέχη στην άκρη, με μια απότομη υποχώρηση των κινεζικών αγοραστών και την πτώση των τιμών των πολυτελών συγκυριαρχιών.

Σε μια ένδειξη της ευθραυστότητας της αγοράς, οι μεσίτες προσπάθησαν να πουλήσουν μερικά ιδιωτικά κτίρια, πλησιάζοντας τους πιθανούς αγοραστές χωρίς να κάνουν επίσημη λίστα, προκειμένου να αποφύγουν τον κίνδυνο απογοητευτικών τίτλων.

Η αύξηση των επιτοκίων των ΗΠΑ θα προκαλέσει κάποια εξάρθρωση, όπως είπε ο κ. Harmon. Αλλά συνολικά, υποστήριξε ότι η αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης ήταν ακόμα ισχυρότερη από ό, τι πολλοί σκεπτικιστές συνειδητοποίησαν - ειδικά για εκείνους που κατάλαβα πώς να το πλοηγηθεί.

"Αυτή είναι η αγορά που ξεχωρίζει την ικανότητά του να παρουσιάσει τον εαυτό του", δήλωσε ο κ. Harmon, ο οποίος βρίσκεται επίσης στη μέση του κλεισίματος της πώλησης και επαναμίσθωσης των καταστημάτων WarnerMedia αξίας 2,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων στη νέα μονάδα Hudson Yards. "Είναι το είδος της αγοράς μου".

Ο κ. Harmon, γιος ενός παραγωγού θεάτρου και επενδυτικού τραπεζίτη, δεν πωλήθηκε εξ ολοκλήρου στα ακίνητα μετά την αποφοίτησή του από το Brown University το 1984 με πτυχίο ψυχολογίας. Εκείνη την εποχή, όλοι ήθελαν να είναι στην επενδυτική τραπεζική, υπενθύμισε. Πήγε στο Λονδίνο και εργάστηκε για τα γραφεία στοιχημάτων της Ladbrokes - μια αλυσίδα με μεγάλες ακίνητες περιουσίες - χτυπούσε στο Χόλιγουντ και έπειτα κέρδισε MBA από την UCLA το 1992.

Η σταδιοδρομία του μετατράπηκε στα τέλη της δεκαετίας του 1990, όταν ένας άνδρας σε δείπνο στην Ανγκουίλα, όπου η οικογένειά του έκανε διακοπές, του είπε μια πληροφορία: η Leona Helmsley - η περίφημη Queen of Mean - σκοπεύει να ξεφορτωθεί ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων που είχε κληρονομήσει ο σύζυγός της, ο Χάρι. Ο κ. Harmon, τότε 35 ετών, και ένας ελάχιστα γνωστός μεσίτης στο Eastdil Secured, προσπέρασε την πληροφορία.

Η κ. Helmsely ήταν τόσο δύσκολη και απρόβλεπτη που κάποιοι στην Eastdil δεν ήθελαν την επιχείρηση. Έτσι ο κ. Harmon ξεκίνησε ξεχωριστή επιχείρηση εντός της επιχείρησης για να χειριστεί την πώληση. "Τα πάντα κρεμασμένα στην ισορροπία", υπενθύμισε. "Θα μπορούσε να σας πυροβολήσει σε μια ιδιοτροπία."

Με σκοπό να "θάψει" τον εαυτό του σε χαρτούρα, ο κ. Harmon έθεσε επίσης το πτυχίο ψυχολογίας του σε εργασία. Σε ένα σημείο έδωσε στην κυρία Helmsley ένα σκυλί, μια Μάλτα, στην οποία θα άφηνε αργότερα μια κληρονομιά ύψους 12 εκατομμυρίων δολαρίων. Ο κ. Harmon έγινε επίσης τακτικός σύντροφος του στο εστιατόριο Four Seasons, όπου τελικά ανακάλυψε ότι τα 10 δολάρια που είχε ζητήσει Helmsley από τον ίδιο για τον υπάλληλο του μπάνιου δεν έφταναν ποτέ στον προορισμό τους.

"Ήταν ένας χώρος κατάρτισης για την τρελότητα που υπάρχει στην ακίνητη περιουσία", είπε.

Αυτή η τριετής ανάθεση εισήγαγε τον κ. Harmon σε περιουσίες που θα εμπόδιζαν ξανά και ξανά στην καριέρα του, όπως ακριβώς έχει και το κτήριο του "γάλακτος". Τον ώθησε επίσης σε μια νέα τροχιά αγοραστών και πωλητών και τον εκπαίδευσε στο παιχνίδι πόκερ μεγάλων δημοπρασιών.

"Πρέπει πάντα να πείσω κάποιον για κάτι - με έναν έξυπνο τρόπο, για να είμαι ειλικρινής", δήλωσε ο κ. Harmon για την προσέγγισή του. (Οι άλλες συμβουλές του: "Ποτέ μην αφήνετε τη μόχλευση να απομακρυνθεί από τον πωλητή" και, εάν μπορείτε, να αποφύγετε τη δέουσα επιμέλεια με κάθε κόστος).

Εν τω μεταξύ, το "άθλημα" του, όπως το αποκαλεί, μετατράπηκε από μια κάπως αναξιόπιστη επιχείρηση σε ένα ζήτημα δημόσιας γοητείας. "Στα μέσα της δεκαετίας του '90, η ακίνητη περιουσία έγινε μια βιομηχανία που ενδιαφερόταν όλοι", δήλωσε ο κ. Harmon. "Είναι χρήματα, είναι η δύναμη, είναι όλα - και στη συνέχεια παίρνετε τη Νέα Υόρκη."

Συμμετείχε στην εμπειρία Helmsley στην πώληση του κτιρίου GM για το 2003 στον Harry Macklowe για $ 1.4δις. Για την επόμενη δεκαετία, η ομάδα του Eastdil συζήτησε με την κ. Stacom στο CBRE για την κυριαρχία του ορίζοντα της Νέας Υόρκης. Πώλησε την GM για $ 2,8 δισ. Το 2008. Πωλούν στρογγυλά την πώληση της τεράστιας πόλης Stuyvesant Town και της Peter Cooper Village - για ρεκόρ 5,4 δισ. Δολάρια το 2006, λίγο πριν τη χρηματοπιστωτική κρίση, και για $ 5,3 δισ. Ή $ 5,45 δισ. έτος 2015, ανάλογα με το ποιος ζητάτε.

Μετά από μια παράσταση από την ομάδα του Eastdil εκείνη την χρονιά που ο κ. Harmon περιέγραψε - με χαρακτηριστική συγκράτηση - ότι ξεπέρασε τους Goldman Sachs, τους New York Yankees και τον Tiger Woods, αποφάσισε ότι το παλιό μοντέλο δεν δούλεψε πλέον.

Η διατριβή του ήταν ότι η βιομηχανία άλλαζε καθώς έβγαζε περισσότερα χρήματα από εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων, συνταξιοδοτικά ταμεία, κρατικά επενδυτικά ταμεία και τα παρόμοια. «Αυτό που συμβαίνει στην αγορά είναι αυτή η θεσμοθέτηση του αθλητισμού μας», παρατήρησε. "Δεν είναι μόνο για τους καουμπόηδες, δεν είναι μόνο για τους ανθρώπους που δεν πήγαν στο κολέγιο, εκείνοι που ήρθαν από τους δρόμους και έπρεπε να πολεμήσουν".

Προκειμένου να απευθύνει έκκληση στους νέους παίκτες, ο κ. Harmon πίστευε ότι έπρεπε να έρθει οπλισμένος με δεσμίδες δεδομένων και έρευνας - σχετικά με τις τάσεις των ενοικίων και τις λιανικές πωλήσεις σε μεμονωμένα μπλοκ της πόλης. Το 2016 ο ίδιος και η ομάδα του πήδηξαν στο Cushman, ένα πολυετές μεσοπρόθεσμο στην αγορά της Νέας Υόρκης, αλλά ευλόγησαν με ένα μεγάλο διεθνές δίκτυο καθώς και με πράκτορες χρηματοδοτικής μίσθωσης και συμβούλους επενδύσεων που θα μπορούσαν να παρέχουν πληροφορίες για την αγορά.

Πολλοί από τους υποψήφιους της βιομηχανίας, υποψηάστηκαν τον κ. Harmon και το πλήρωμά του, και έτρεξαν να εξαργυρώσουν επιταγές. Ανεξάρτητα από αυτό, ο Cushman έχει αποκτήσει μερίδιο αγοράς, ωφελούμενο από τις σχέσεις του.

Η συμμετοχή του στην εκκρεμούσα συναλλαγή της WarnerMedia στο Hudson Yards αποτελεί καλό παράδειγμα. Ενώ στην Eastdil, ο κ. Harmon διέθεσε την πώληση της εταιρείας με έσοδα ύψους 1,3 δισεκατομμυρίων δολαρίων της έδρας του Time Warner Center το 2014, στις "Οι συνδεδεμένες εταιρείες", τον αρχικό προγραμματιστή του site.

Θεωρούσε ότι θα ήταν πρόθυμοι να πληρώσουν περισσότερα από άλλους για να αυξήσουν τις πιθανότητες να προσελκύσουν την εταιρεία μέσων μαζικής ενημέρωσης στο Hudson Yards, μια μεγαλόπρεπη ανάπτυξη που συνέχιζε να κτίζεται σε ένα κάπως έρημο τμήμα της πόλης. Η Time Warner κατέληξε να πάρει 1,5 τετραγωνικά πόδια εκεί σε μια προσιτή τιμή.

Πέντε χρόνια αργότερα, η Hudson Yards είναι μια εμπορική επιτυχία και ο νέος ιδιοκτήτης της Time Warner, η AT & T, που είναι πρόθυμος να πληρώσει το χρέος, θέλει να επωφεληθεί από την πώληση του χώρου πίσω σε Σχετικές για $ 2,2δις και τη λήψη 15ετούς μίσθωσης.

"Αυτή είναι η ομορφιά και η ζημία του αθλητισμού μου", θυμάται ο κ. Harmon. "Είναι πραγματικά, πολύ δύσκολο να πεις ποιος είναι καλύτερος από τον επόμενο. Και γι 'αυτό πρέπει να κοιτάξετε ολόκληρο το σώμα του έργου. "

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ