Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη
Η κυπριακή αγορά ακινήτων εξακολουθεί να διατηρεί την ανθεκτικότητά της παρά τις συσσωρευμένες προκλήσεις αναφέρει ο Μαρίνος Κυναιγείρου. Η κατά 3,75% αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ μέσα σε περίπου ένα χρόνο, οι πληθωριστικές τάσεις που πιέζουν προς τα πάνω τις τιμές των κατασκευαστικών υλικών και τα νέα δεδομένα στον μειωμένο συντελεστή του 5% στον ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία έχουν επηρεάσει σαφέστατα τη ζήτηση. Ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφή Κτηματομεσιτών στη συνέντευξή του στο περιοδικό Economy Today διαπιστώνει ότι το κόστος της ιδιοκατοίκησης έχει αυξηθεί σημαντικά, κάτι που σαφέστατα έχει επιδράσει και στο κόστος και της ενοικίασης κατοικιών στην Κύπρο. Σχολιάζει το πώς επηρεάζει τον τομέα ακινήτων η κάθοδος ξένων εταιρειών στο νησί και τι υποδεικνύουν τα στοιχεία που έχουν δημοσιευτεί για τις αγοραπωλησίες ακινήτων κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023, τονίζοντας ότι οι θετικές επιδόσεις του πρώτου τριμήνου δεν πρέπει να αποπροσανατολίσουν και να κρύψουν τα προβλήματα που ταλανίζουν τον τομέα.
Ποια είναι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων κατά τους πρώτους μήνες του 2023;
Παρά τις συσσωρευμένες προκλήσεις που κυριαρχούν και αρχίζουν να επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων παρατηρούμε με ικανοποίηση ότι εξακολουθεί να διατηρεί την ανθεκτικότητά της. Αυτό διαφαίνεται από τα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάζεται και παρουσιάζει σε τριμηνιαία βάση στο «Ενημερωτικό Δελτίο για την αγορά Ακινήτων» το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Την περίοδο Ιανουαρίου - Μαρτίου 2023, η αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν έφτασε στο €1,7 δισ. σ’ ένα σύνολο 6.188 πράξεων. Πρόκειται για μια σημαντική επίδοση εάν λάβουμε υπόψη ότι ήταν στο ίδιο ύψος με την αξία των ακινήτων που πωλήθηκαν το τέταρτο τρίμηνο του 2022, το οποίο ήταν και το καλύτερο του περασμένου χρόνου. Σίγουρα το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους είναι πολύ καλύτερο σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 όταν είχαν πωληθεί ακίνητα αξίας €1,3 δισ. Από την άλλη, επικρατεί και η άποψη ότι η αύξηση των πράξεων που παρατηρείται τους τελευταίους μήνες σχετίζεται και με την επικείμενη αλλαγή στους συντελεστές ΦΠΑ, άρα αρκετοί ενδεχομένως να έτρεξαν να προλάβουν την αύξηση του συντελεστή.
Χρειάζεται όμως προσοχή καθώς οι επιδόσεις αυτές δεν θα πρέπει να αποπροσανατολίσουν και να κρύψουν τη μεγάλη εικόνα των προβλημάτων που ταλανίζουν την αγορά των ακινήτων στην Κύπρο.
Ποιες είναι οι μεγαλύτερες προκλήσεις με τις οποίες είναι αντιμέτωπη η αγορά και ο τομέας γενικότερα;
Ως Συμβούλιο έχουμε προειδοποιήσει πολλές φορές στο πρόσφατο παρελθόν για τον αρνητικό αντίκτυπο του πληθωρισμού, της ανόδου των δανειστικών επιτοκίων, του αυξημένου κόστους των κατασκευαστικών υλικών και των νέων δεδομένων που θα δημιουργηθούν από την όποια ρύθμιση αποφασιστεί τελικά για τον μειωμένο συντελεστή του 5% στον ΦΠΑ για την πρώτη κατοικία. Όλες αυτές οι παράμετροι μεμονωμένα και συνδυαστικά ασκούν καθοδικές πιέσεις και επηρεάζουν τη ζήτηση. Η αύξηση των δανειστικών επιτοκίων έχει ανεβάσει σημαντικά το κόστος δανεισμού. Σκεφτείτε ότι από τον Μάρτιο του 2022, πριν από ένα σχεδόν χρόνο η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει αυξήσει τα επιτόκιά της από το -0,50% στο 3,25% και όπως έχει δηλώσει η κυρία Λαγκάρντ έρχονται κι άλλες αυξήσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου το επιτόκιο που αφορά δάνεια για αγορά κατοικίας αυξήθηκε στο 4,67% φέτος τον Μάρτιο, ενώ ένα χρόνο προηγουμένως, τον Μάρτιο του 2022 ήταν στο 2,16%. Εάν βάλουμε στην εξίσωση και το κόστος των υλικών κατασκευής τότε αντιλαμβάνεστε ότι το κόστος της αγοράς ακινήτου για ιδιοκατοίκηση έχει αυξηθεί σημαντικά.
Όλα αυτά επηρεάζουν και τις τιμές των ενοικίων;
Είναι φυσικό επόμενο όλος αυτός ο κόσμος, που αναβάλλει τους σχεδιασμούς του για αγορά κατοικίας ή διαμερίσματος λόγω οικονομικού, να στραφεί στο ενοίκιο για να καλύψει την ανάγκη του για στέγαση. Έως ότου γίνουν οι ανάλογες επενδύσεις σε ακίνητα που θα διατεθούν προς ενοικίαση για να καλύψουν αυτές τις ανάγκες, οι τιμές των ενοικίων θα παραμείνουν στην καλύτερη περίπτωση στα ίδια περίπου επίπεδα με σήμερα. Είναι για όλους αυτούς τους λόγους που έχουμε καλέσει δημόσια την κυβέρνηση να ανοίξει έναν κύκλο διαλόγου με όλους τους εμπλεκόμενους στον τομέα των ακινήτων για να διαμορφωθεί ένα πλαίσιο αντιμετώπισης αυτών των προκλήσεων. Η στοχευμένη επιδότηση επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί, κατά τη δική μας άποψη, να δώσει κάποιες λύσεις.
Βλέπουμε όμως ότι το 2023 έχει αρχίσει πολύ καλά. Σχετίζεται αυτή η πορεία με τις ξένες εταιρείες που μεταφέρουν την έδρα και τις εργασίες τους στην Κύπρο;
Αναμφίβολα το κυβερνητικό σχέδιο, που αφορά στην προσέλκυση ξένων εταιρειών για να μεταφέρουν ή να δημιουργήσουν εδώ την έδρα των εργασιών τους έχει σημαντική συνεισφορά στις επιδόσεις του τομέα των ακινήτων. Πέραν από το γεγονός ότι αυτές οι εταιρείες πρέπει να βρουν γραφειακούς χώρους για να εγκατασταθούν, έχουμε και τις ανάγκες που προκύπτουν για τη στέγαση των υπαλλήλων τους. Επειδή αναφερόμαστε σε υπαλλήλους με υψηλές μισθολογικές απολαβές σε αρκετές περιπτώσεις έχουμε δει ότι προχωρούν στην αγορά σπιτιών ή διαμερισμάτων. Το συγκεκριμένο σχέδιο έχει βοηθήσει σημαντικά την αγορά των ακινήτων καθώς έχει καλύψει το κενό, που είχε δημιουργηθεί από την κατάρρευση του επενδυτικού προγράμματος της πολιτογράφησης ξένων επενδυτών.
Έχουμε συνηθίσει να βλέπουμε τη Λεμεσό να κυριαρχεί στην αγορά ακινήτων και τις υπόλοιπες πόλεις να ακολουθούν από απόσταση. Εξακολουθεί να υφίσταται αυτή η εικόνα;
Είναι γεγονός ότι η Λεμεσός ακολουθεί, κατά κάποιο τρόπο, ένα διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης από τις υπόλοιπες πόλεις της ελεύθερης Κύπρου. Αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στην εγκατάσταση και δραστηριοποίηση πολλών ξένων εταιρειών στην πόλη αν και σταδιακά βλέπουμε εταιρείες να κατευθύνονται και προς τις υπόλοιπες πόλεις. Εντούτοις η Λεμεσός είναι η κινητήριος δύναμη του τομέα των ακινήτων, γεγονός το οποίο αποτυπώνεται και στα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων για το πρώτο τρίμηνο του 2023. Συγκεκριμένα η αξία των πράξεων πώλησης ξεπέρασε το πρώτο τρίμηνο του 2023 τα €908 εκατ., αισθητά αυξημένη σε ετήσια βάση. Σε τριμηνιαία βάση καταγράφεται μικρή μείωση στην αξία των πράξεων- η οποία όμως διατηρείται για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο άνω των €900 εκατ.- και μικρή αύξηση στον όγκο τους. Η επαρχία Λευκωσίας έδειξε σταθερότητα το πρώτο τρίμηνο του έτους καταγράφοντας μικρή αύξηση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο τόσο στην αξία (€257,5 εκατ.) όσο και στον όγκο των πράξεων (1.597). Η Πάφος ενισχύεται συνεχώς με αποτέλεσμα να ξεπερνά σε αξία πωλήσεων τη Λευκωσία, ενώ και στη Λάρνακα καταγράφεται σημαντική αύξηση στον όγκο και στην αξία των πράξεων πώλησης ακινήτων σε ετήσια και τριμηνιαία βάση. Αύξηση της αξίας των ακινήτων που έχουν πωληθεί καταγράφηκε και στην επαρχία Αμμοχώστου.
Η ζήτηση σε ποια είδη ακινήτων στρέφεται;
Από την εγχώρια αγορά βλέπουμε ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για ετοιμοπαράδοτα και μεταχειρισμένα ακίνητα για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, ενώ συντηρείται ακόμη το ενδιαφέρον για τα καινούργια σπίτια και διαμερίσματα. Όπως σας έλεγα και προηγουμένως υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον και από ξένους αγοραστές. Από την ανάλυση των στοιχείων που λαμβάνουμε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας παρατηρούμε ότι η αγορά σπιτιών έχει αναπτύξει μεγάλη δυναμική κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους. Καταγράφονται συγκεκριμένα 931 πωλήσεις, ενώ ολόκληρο το 2022 οι πράξεις πώλησης σπιτιών ήταν 2.175. Έχει σημασία λοιπόν να δούμε κατά πόσο θα συνεχιστεί αυτή η τάση και τα επόμενα τρίμηνα. Θα μπορούσε για παράδειγμα η νέα ρύθμιση του ΦΠΑ 5% να αλλάξει τα δεδομένα, όπως και η αύξηση του κόστους όπως εξηγήσαμε προηγουμένως. Η μεγάλη δυναμική που έχει αναπτύξει η Πάφος στις πωλήσεις σπιτιών φαίνεται να σχετίζεται και με τους ξένους αγοραστές. Η Λάρνακα κατέχει τα ηνία στις πωλήσεις διαμερισμάτων, η Λεμεσός στις πωλήσεις οικοπέδων και χωραφιών, ενώ η Λευκωσία διαχρονικά έχει πιο στενούς δεσμούς με την τοπική αγορά.
Η κυβερνοεπίθεση στο Κτηματολόγιο σάς έχει επηρεάσει;
Προφανώς και έχει επηρεάσει. Είναι λογικό άλλωστε όταν «παραλύει» ένα τόσο νευραλγικό Τμήμα όπως αυτό του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να δημιουργούνται προβλήματα. Το Τμήμα είναι ο εγκέφαλος της αγοράς ακινήτων οπότε η βλάβη πάγωσε τις συναλλαγές και τις πράξεις έως ότου επιλυθεί το πρόβλημα. Θα ήθελα επί τη ευκαιρία να συγχαρώ τον διευθυντή του Τμήματος, Ελίκκο Ηλία και τους λειτουργούς του, οι οποίοι έκαναν τα πάντα προκειμένου να αποκατασταθεί το πρόβλημα και να μπορέσει να λειτουργήσει ξανά το σύστημα και η αγορά. Ακολούθως, όμως, είχαμε και το περιστατικό με τους server στο Υπουργείο Οικονομικών, που επίσης δημιούργησε προβλήματα. Πιστεύω ότι αυτά τα περιστατικά θα πρέπει να μας αφυπνίσουν όλους και στον ιδιωτικό τομέα ώστε να λάβουμε τα μέτρα μας στους νεοφανείς κινδύνους και απειλές, που σχετίζονται με την τεχνολογική εξέλιξη.
Αναφέρεστε συχνά στο πρόβλημα της παράνομης κτηματομεσιτείας. Ως Συμβούλιο κάνετε όσα πρέπει για την αντιμετώπισή της;
Είναι διαχρονικά η βασική μας προτεραιότητα. Το 2022 έχουμε καταχωρήσει, ως Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, γύρω στις 460 ποινικές υποθέσεις εναντίον φυσικών και νομικών προσώπων, που παραβίαζαν τις πρόνοιες του περί κτηματομεσιτών Νόμου 71(ι) του 2010 έως 2017. Συνολικά το 2022 δικάστηκαν και καταδικάστηκαν, για παράνομη κτηματομεσιτεία, 25 νομικά και 45 φυσικά πρόσωπα, τα οποία εμπλέκονταν σε 55 υποθέσεις. Ενισχύουμε την ομάδα των επιθεωρητών μας και προσπαθούμε με όλα τα διαθέσιμα από τον νόμο Μέσα να αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα. Αυτό το οποίο τονίζω με κάθε ευκαιρία είναι ότι θα πρέπει ο κόσμος να είναι υποψιασμένος και να μη διστάζει να ζητήσει από τα άτομα, τα οποία τους συστήνονται ως κτηματομεσίτες, τα απαραίτητα αποδεικτικά. Να τους ζητά συγκεκριμένα την ετήσια άδεια ασκήσεως επαγγέλματος ή την επαγγελματική τους ταυτότητα για το τρέχον έτος ώστε να μπορούν να επιβεβαιώσουν ότι πρόκειται για αδειούχους κτηματομεσίτες. Για αποφυγή δυσάρεστων καταστάσεων προτρέπουμε το κοινό να χρησιμοποιεί την ηλεκτρονική πλατφόρμα ακινήτων του Συμβουλίου, «ktimatomesites.com». Η πλατφόρμα αποτελεί σημείο αναφοράς για αξιόπιστες πράξεις και ευκαιρίες, καθώς οι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν και να εντοπίσουν ακίνητα μόνο από αδειοδοτημένους Κτηματομεσίτες.