«Η αγορά ακινήτων αντέχει κόντρα στις πολλές προκλήσεις που συνθέτουν το φετινό σκηνικό» υπογραµµίζει ο Πρόεδρος του Συµβουλίου Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών, παρά το γεγονός πως έχει «µειώσει ταχύτητα», ως αποτέλεσµα των υψηλών τιµών και του πληθωρισµού. Σε συνέντευξή του, ο Μαρίνος Κυναιγείρου «χαρτογραφεί» τις επιδόσεις του κλάδου επί του εδάφους και παρουσιάζεται συγκρατηµένα αισιόδοξος για την πορεία της κυπριακής αγοράς µέχρι το τέλος του έτους. Καταγράφοντας την εικόνα ανά επαρχία, εξηγεί γιατί η Λάρνακα απέχει ακόµη πολύ από το να γίνει Λεµεσός και αναλύει τις επιπτώσεις από την ανεξέλεγκτη άνοδο των τιµών, απαντώντας εάν και πότε θα υπάρξει αποκλιµάκωση. Την ίδια ώρα, αγγίζει το κεφάλαιο «παράνοµη κτηµατοµεσιτεία» ενώ θέτει επί τάπητος το ακανθώδες ζήτηµα των υψηλών ενοικίων, κρούοντας τον κώδωνα του κινδύνου για τον ρόλο που διαδραµατίζουν οι βραχυχρόνιες µισθώσεις κατοικιών.
Βρισκόµαστε πλέον στο δεύτερο µισό του 2024, ένα έτος το οποίο ξεκίνησε νωθρά για τον τοµέα των ακινήτων. Πώς έχει διαµορφωθεί το σκηνικό το πρώτο εξάµηνο;
Αποτιµώντας το πρώτο εξάµηνο του έτους, βλέπουµε ότι η αγορά ακινήτων αντέχει κόντρα στις πολλές προκλήσεις µε τις οποίες βρίσκεται αντιµέτωπη για άλλη µια χρονιά. Είναι πολύ σηµαντικό το γεγονός ότι το δεύτερο τρίµηνο, σε σύγκριση µε το πρώτο τρίµηνο, η αγορά κινήθηκε καλύτερα. Ως εκ τούτου, είµαστε συγκρατηµένα αισιόδοξοι για το υπόλοιπο του 2024. Σε τριµηνιαία βάση, το δεύτερο τρίµηνο του έτους καταγράφεται αύξηση 6,3% στον όγκο και 14,6% στην αξία των µεταβιβάσεων, σε σύγκριση µε το πρώτο τρίµηνο του 2024. Συγκεκριµένα, το δεύτερο τρίµηνο διενεργήθηκαν 4.831 µεταβιβάσεις αξίας €1,1 δισ., ενώ τα πωλητήρια έγγραφα παρουσίασαν αύξηση 10%, σε σύγκριση µε το πρώτο τρίµηνο.
Αν συγκρίνουµε το πρώτο εξάµηνο του 2024 µε το αντίστοιχο του 2023, θα δούµε ότι η αγορά έχει µειώσει ταχύτητα, και είναι κάτι που δυστυχώς είχαµε προβλέψει και για το οποίο είχαµε προειδοποιήσει έγκαιρα. Η µείωση είναι αποτέλεσµα των ψηλών τιµών και του πληθωρισµού, που εξακολουθεί να φθείρει το διαθέσιµο εισόδηµα των πολιτών.
Το πρώτο εξάµηνο του 2024, σε σύγκριση µε το αντίστοιχο εξάµηνο του 2023, καταγράφεται αύξηση 8% στον όγκο των µεταβιβάσεων και 1% στην αξία των πράξεων. Μείωση 2% καταγράφεται, ωστόσο, στον όγκο των πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν το πρώτο εξάµηνο του 2024 (7.553), σε σύγκριση µε την αντίστοιχη περίοδο του 2023 (7.689).
Καλύπτουν απώλειες Λάρνακα και Λευκωσία
Σε επίπεδο επαρχιών έχουµε δει ότι Λευκωσία και Λάρνακα καταγράφουν αύξηση σε αντίθεση µε τις υπόλοιπες επαρχίες. Γιατ συµβαίνει αυτό;
Η άνοδος των δυο αυτών επαρχιών είναι πολύ σηµαντική, γιατί καλύπτουν σε κάποιο βαθµό τις απώλειες της Λεµεσού και της Πάφου. Πρωτίστως, η Λεµεσός και ακολούθως η Πάφος είναι οι δύο πόλεις που απορρόφησαν τις περισσότερες ξένες εταιρείες, που έχουν εγκαταστήσει την έδρα τους στην Κύπρο, στο πλαίσιο της νέας στρατηγικής της χώρας µας για την προσέλκυση επενδύσεων. Σταδιακά, ο αριθµός των νέων εταιρειών που έρχονται έχει µειωθεί, και έτσι βλέπουµε να µειώνονται και οι πωλήσεις ακινήτων.
Είναι ενδεικτικά άλλωστε τα ευρήµατα της 3ης Έκθεσης Ανταγωνιστικότητας της Κυπριακής Οικονοµίας, που παρουσίασε πρόσφατα το Συµβούλιο Οικονοµίας και Ανταγωνιστικότητας. Από τις 1.640 Foreign Interest Companies του 2022, φθάσαµε στις 232 το δεκάµηνο του 2023. Μια ανάγνωση θα µπορούσε να ήταν ότι βλέπουµε την αγορά να επιστρέφει στην κανονικότητά της σε αυτές τις δύο πόλεις. Όµως, δεν πρέπει να ξεχνάµε τους ντόπιους, οι οποίοι έχουν επηρεαστεί περισσότερο από τους ξένους, από τον πληθωρισµό και από τα ψηλά επιτόκια δανεισµού για αγορά κατοικίας. Πέραν της έκθεσης του Συµβουλίου Οικονοµίας και Ανταγωνιστικότητας, και στην ανάλυση της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για το πρώτο τρίµηνο του έτους βλέπουµε ότι ο αριθµός ακινήτων που πωλήθηκαν σε ξένους αγοραστές µειώθηκε κατά 14,9% σε ετήσια βάση.
Το πρώτο εξάµηνο καταγράφηκαν στην επαρχία Λευκωσίας 2.623 µεταβιβάσεις, συνολικής αξίας €471,8 εκατ. Στην επαρχία Λεµεσού ολοκληρώθηκαν 2.417 µεταβιβάσεις €677,6 εκατ., στην επαρχία Πάφου 1.947 µεταβιβάσεις αξίας €508 εκατ., στην επαρχία Λάρνακας 1.791 µεταβιβάσεις αξίας €308,6 εκατ. και στην επαρχία Αµµοχώστου 596 µεταβιβάσεις συνολικής αξίας €103,3 εκατ. Όσον αφορά στα πωλητήρια, η Λεµεσός συγκεντρώνει τον µεγαλύτερο όγκο (2.401) το πρώτο εξάµηνο του 2024 και την ακολουθεί η επαρχία Λευκωσίας (1.762). Πολύ κοντά βρίσκονται Λάρνακα (1.576) και Πάφος (1.486), µε την ελεύθερη επαρχία Αµµοχώστου (328) να συµπληρώνει τα στατιστικά στοιχεία του πρώτου τριµήνου. Το πρώτο εξάµηνο του έτους, σε σύγκριση µε την αντίστοιχη περίοδο του 2023, η Λευκωσία καταγράφει τη µεγαλύτερη ετήσια αύξηση (24%) και την ακολουθεί η Λάρνακα (9%). Στον αντίποδα καταγράφονται σηµαντικές µειώσεις σε Πάφο (-16%), Λεµεσό (-10%) και ελεύθερη επαρχία Αµµοχώστου (-11%).
Μπορεί η Λάρνακα να χαρακτηριστεί ως νέα Λεµεσός;
Ασφαλώς και η Λάρνακα έχει προοπτικές, τις οποίες βλέπουµε σιγά σιγά να τις εκµεταλλεύεται και να αξιοποιεί τη δική της δυναµική. Μπορεί να βλέπουµε ότι αυξάνεται το ενδιαφέρον, η οικοδοµική δραστηριότητα και γενικότερα οι πωλήσεις τόσο σε ντόπιους όσο και σε ξένους, αλλά απέχει πολύ από αυτό που βλέπουµε να συµβαίνει στη Λεµεσό. Νοµίζω οι αριθµοί είναι ενδεικτικοί του µεγέθους των δύο αγορών. Η Λεµεσός µε µείωση 10% το εξάµηνο του 2024 έχει 2.401 πωλητήρια έγγραφα και η Λάρνακα µε αύξηση 9% έχει 1.576.
«Πρωταθλήτρια» στα υψηλά ενοίκια η Λεµεσός
Τι επικρατεί στην αγορά όσον αφορά στις τιµές των ενοικίων;
∆εν θα έλεγα ότι καταγράφονται αξιοσηµείωτες αυξήσεις στις τιµές των ενοικίων σε σύγκριση µε πέρυσι. Υπάρχει µια τάση σταθεροποίησης των τιµών στα υψηλά επίπεδα που βρίσκονται. Οι τιµές των ενοικίων έχουν σηµαντικές διαφορές σε κάθε πόλη. Η Λεµεσός είναι η πόλη µε τις υψηλότερες τιµές για ενοίκιο, καθώς για ένα µονάρι χρειάζονται γύρω στα €1000 µηνιαίως, περίπου €1500 για το δυάρι και γύρω στις €2000 για ένα τριάρι διαµέρισµα.
Στα ίδια επίπεδα κινούνται οι τιµές ενοικίασης διαµερισµάτων δύο και τριών υπνοδωµατίων σε Λευκωσία και Πάφο. Συγκεκριµένα, ένα δυάρι διαµέρισµα ενοικιάζεται στα €800 - €900 και ένα τριάρι στα €1000 - €1100. Όσον αφορά στα διαµερίσµατα ενός υπνοδωµατίου, η Πάφος είναι η φθηνότερη µε τις τιµές ενοικίασης να κυµαίνονται στα €500 - €550. Ακολουθεί η Λάρνακα µε €550 - €600 και η Λευκωσία µε €600 - €650. Στην πόλη του Ζήνωνα οι τιµές ενοικίασης για δυάρια διαµερίσµατα κυµαίνονται στα €700 - €800 και για τριάρια στα €900 - €1000.
«Αγκάθι» οι βραχυχρόνιες µισθώσεις
Γίνεται µεγάλη συζήτηση για τις τιµές των ενοικίων, οι οποίες βλέπουµε ότι τα τελευταία χρόνια είναι ιδιαίτερα ψηλές. Είναι ένα θέµα για το οποίο σας είδαµε να τοποθετείστε έντονα, και ειδικά όσον αφορά τις βραχυχρόνιες µισθώσεις κατοικιών. Τι πιστεύετε ότι πρέπει να γίνει για να µειωθούν οι τιµές;
Ναι, είµαστε έντονοι στις τοποθετήσεις µας όσον αφορά το θέµα της ηµερήσιας ενοικίασης οικιών, αλλά κυρίως διαµερισµάτων, καθώς αποδεδειγµένα αποτελεί έναν από τους κύριους παράγοντες που έχουν οδηγήσει τις τιµές των ενοικίων στα ψηλά επίπεδα που έχουµε αναφέρει προηγουµένως. Είµαστε επαγγελµατίες του τοµέα των ακινήτων και είµαστε σε θέση να γνωρίζουµε ότι όσο περνά ο χρόνος και δεν λαµβάνονται µέτρα από την Κυβέρνηση το πρόβληµα µε την προσιτή στέγη θα µεγαλώνει.
Βλέπουµε επενδυτές, ντόπιους και ξένους, να αγοράζουν τόσο νεόδµητα όσο και µεταχειρισµένα διαµερίσµατα για να τα ενοικιάζουν µε την ηµέρα. Αντιλαµβάνεστε ότι ένας µεγάλος αριθµός ακινήτων, και µιλάµε για χιλιάδες ακίνητα, δεν διατίθενται στην αγορά της µακροχρόνιας ενοικίασης. Είναι, λοιπόν, ένας από τους λόγους της κατακόρυφης αύξησης των τιµών για ενοίκια, καθώς αφαιρούν ένα σηµαντικό απόθεµα από την προσφορά ακινήτων σε µια περίοδο αυξηµένης ζήτησης για ενοίκια, λόγω των ψηλών επιτοκίων και του πληθωρισµού που καθιστούν δύσκολη την αγορά κατοικίας. Εάν πάµε κάποια χρόνια πίσω και δούµε τις τιµές των ενοικίων, θα διαπιστώσουµε ότι αυτές αυξήθηκαν αµέσως µετά τη µαζική εφαρµογή στην Κύπρο της βραχυχρόνιας µίσθωσης. Εµείς έχουµε αναφερθεί πολλές φορές στο παρελθόν σε δηµόσιες παρεµβάσεις µας για τα προβλήµατα που δηµιουργούνται από αυτή την πρακτική, τα οποία µάλιστα δεν περιορίζονται µόνο στην αγορά των ακινήτων. Πλήττουν και την εικόνα της Κύπρου ως τουριστικού προορισµού, καθώς βλέπουµε πράµατα και θάµατα µε ακίνητα που µετατρέπονται όπως όπως σε οικιστικά για να φιλοξενήσουν τουρίστες, µε ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Κύπρος όπως.. Βαρκελώνη
Εποµένως, τι εισηγείστε;
Πριν από λίγο καιρό οι Αρχές της Βαρκελώνης, µιας πόλης που υποδέχεται κάθε χρόνο διπλάσιους τουρίστες απ’ ότι η Κύπρος, αποφάσισαν ότι το 2029 δεν θα υπάρχει πλέον κατοικία που να ενοικιάζεται µε την ηµέρα, για να µπορέσουν ακριβώς οι µόνιµοι κάτοικοι να ενοικιάσουν διαµέρισµα στην πόλη τους. Αυτό το οποίο λέµε είναι ότι και στην Κύπρο θα πρέπει να µπει ένα τέλος σε αυτό που συµβαίνει, για να µπορέσει ο κόσµος, που σε κάποιες περιπτώσεις καλείται να πληρώσει έναν µισθό για ενοίκιο, να βρει στέγη για να ζήσει µε την οικογένειά του. Απ’ εκεί και πέρα, µπορούν να αδειοδοτούνται για ηµερήσια ενοικίαση µόνο ξενοδοχεία και οργανωµένα συγκροτήµατα κατοικιών στη βάση συγκεκριµένων παραµέτρων και κριτηρίων. Έτσι, το κράτος θα µπορεί να ελέγχει καλύτερα, για να αποφεύγονται οι δυσάρεστες εµπειρίες τουριστών στην Κύπρο.
Αναµένονται ή όχι µειώσεις τιµών
Αν και έχετε θίξει το θέµα της απόκτησης στέγης, θα ήθελα να σας ρωτήσω εάν θα δούµε κάποια στιγµή µια κάποια αποκλιµάκωση των τιµών για αγορά κατοικίας.
Τώρα αγγίζετε άλλο ένα ευαίσθητο νεύρο. Οι τιµές για αγορά οικιών και διαµερισµάτων έχουν επίσης ξεφύγει, και σας λέω εκ πείρας ότι µε τον έναν ή τον άλλον τρόπο θα το πληρώσουµε. Εµείς έχουµε καλέσει πολλές φορές τους ιδιοκτήτες να λογικευθούν και να σταµατήσουν να ζητούν λεφτά, που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπερνούν κάθε όριο λογικής για τα δεδοµένα της κυπριακής αγοράς ακινήτων. Ήδη βλέπουµε ξένους επενδυτές να αναζητούν άλλους προορισµούς πιο φθηνούς, και δυστυχώς έχουµε και µια ροή προς τα κατεχόµενα µέρη της Κύπρου µας. Επιτρέψτε µου εδώ µια παρένθεση, για να σηµειώσω ότι είναι µε ικανοποίηση που βλέπουµε να λαµβάνονται µέτρα για να σταµατήσει ο σφετερισµός ελληνοκυπριακών περιουσιών στα κατεχόµενα. Για να έρθω όµως στο ερώτηµά σας.
Ναι, θα υπάρξει αποκλιµάκωση, γιατί πολύ απλά η αγορά αυτορυθµίζεται. Όταν πέσει η ζήτηση και τα ακίνητα κινδυνεύουν να µείνουν απούλητα, τότε θα δείτε και εκπτώσεις και γενικότερα τις τιµές να υποχωρούν. Πότε θα γίνει; Αυτό είναι το ερώτηµα του ενός εκατοµµυρίου, δεδοµένου ότι οι συνθήκες και τα δεδοµένα αλλάζουν συνεχώς. Βλέπετε, για παράδειγµα, τι συµβαίνει τον τελευταίο σχεδόν ένα χρόνο µε τα προβλήµατα στη ∆ιώρυγα του Σουέζ, γεγονός που µοιραία επηρεάζει τις τιµές εισαγωγής πρώτων υλών και κατασκευαστικών υλικών. Ένα άλλο µεγάλο θέµα που σχετίζεται µε τη δυνατότητα απόκτησης στέγης είναι τα επιτόκια, τα οποία ανέβηκαν και εξακολουθούν, παρά τις µικρές µειώσεις που είχαµε, να βρίσκονται σε ψηλά επίπεδα.
Τεράστιες απώλειες από παράνοµη κτηµατοµεσιτεία
Σας ακούµε συχνά να τοποθετείστε για τα προβλήµατα που δηµιουργεί η παράνοµη κτηµατοµεσιτεία.
Ως Συµβούλιο Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών, έχουµε σηµαντικό ρόλο να επιτελέσουµε προς την κατεύθυνση της αντιµετώπισης της παράνοµης κτηµατοµεσιτείας. Πρόκειται για ένα από τα µεγαλύτερα προβλήµατα που αντιµετωπίζει το επάγγελµα του κτηµατοµεσίτη. Είναι σηµαντικό να γνωρίζει ο κόσµος ότι το τεράστιο πρόβληµα µε τους εγκλωβισµένους αγοραστές ακινήτων έχει τις ρίζες του στην παράνοµη κτηµατοµεσιτεία. Οι επιτήδειοι έβλεπαν µόνο την τσέπη τους και ως παράνοµοι δεν ενηµέρωναν τους αγοραστές για τα φυσικά και νοµικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.
Οι παράνοµοι, που παριστάνουν τους κτηµατοµεσίτες, δρουν συνήθως µεταξύ αγοραστών και πωλητών για να αποκοµίσουν προµήθεια. Επειδή ακριβώς είναι παράνοµοι, δεν τηρούν τις υποχρεώσεις τους όπως κάνουν οι νόµιµοι κτηµατοµεσίτες, µε αποτέλεσµα να χάνει έσοδα και το κράτος. Η αντιµετώπιση της παρανοµίας δεν είναι εύκολο εγχείρηµα, αλλά ως Συµβούλιο έχουµε επιδείξει πολλές φορές τη θέληση και την αποφασιστικότητά µας να διώξουµε τα παράσιτα από το επάγγελµα. Σύµφωνα µε τις εκτιµήσεις µας, η αξία της παράνοµης κτηµατοµεσιτείας ανέρχεται σε εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ ετησίως και οι απώλειες εσόδων του κράτους σε αρκετές χιλιάδες.
Πάντοτε, ως Συµβούλιο, φροντίζουµε, µε στοχευµένες παρεµβάσεις µας στα µέσα µαζικής ενηµέρωσης και αξιοποίηση των µέσων κοινωνικής δικτύωσης, να αποκαθιστούµε το κύρος και την αξιοπιστία του επαγγέλµατός µας, εάν και όποτε διαπιστώσουµε ότι λανθασµένα γίνονται αναφορές σε παράνοµους που παριστάνουν τους κτηµατοµεσίτες. Η παράνοµη κτηµατοµεσιτεία είναι ένα πρόβληµα που επιχειρούµε να αντιµετωπίσουµε µε όλα τα µέσα που µας παρέχει η νοµοθεσία. Οι αριθµοί των καταγγελιών είναι ενδεικτικοί του µεγέθους του προβλήµατος.
Μπορείτε να µας πείτε πόσους παράνοµους έχετε εντοπίσει και οδηγήσει ενώπιον της δικαιοσύνης την τελευταία διετία;
Κατά τη διάρκεια του 2023, το Συµβούλιο Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών έχει καταχωρίσει περίπου 167 ποινικές υποθέσεις, εναντίον φυσικών και νοµικών προσώπων που παραβίαζαν τις πρόνοιες του περί Κτηµατοµεσιτών Νόµου 71(ι) του 2010 έως 2017. Συνολικά, το 2023 δικάστηκαν και καταδικάστηκαν για παράνοµη κτηµατοµεσιτεία 15 νοµικά και 45 φυσικά πρόσωπα, τα οποία εµπλέκονταν σε 35 υποθέσεις, ενώ δεκάδες άλλες υποθέσεις εκκρεµούν.
Κατά τη διάρκεια του 2022, το Συµβούλιο Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών είχε καταχωρίσει περίπου 460 ποινικές υποθέσεις εναντίον φυσικών και νοµικών προσώπων, που παραβίαζαν τις πρόνοιες του ίδιου Νόµου. Συνολικά, το 2022 δικάστηκαν και καταδικάστηκαν για παράνοµη κτηµατοµεσιτεία 25 νοµικά και 45 φυσικά πρόσωπα, τα οποία εµπλέκονταν σε 55 υποθέσεις.
Άρα, βλέπουµε ότι συνολικά σε δύο χρόνια δικάστηκαν και καταδικάστηκαν για παράνοµη κτηµατοµεσιτεία 40 νοµικά και 90 φυσικά πρόσωπα, τα οποία εµπλέκονταν σε 90 υποθέσεις, ενώ δεκάδες άλλες υποθέσεις εκκρεµούν προς εκδίκαση.
Διαβάστε επίσης: Κ. Κωνσταντή: Εκτεταμένες οι επιπτώσεις χωρίς επίλυση του στεγαστικού