Του Χρήστου Μιχάλαρου
Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων στην Κύπρο έχει αρχίσει εδώ και καιρό να προκαλεί ανησυχία σε πολίτες και επιχειρηµατίες, οι οποίοι νιώθουν να στριµώχνονται όσον αφορά στη στέγαση των οικιακών τους αναγκών, την ώρα που οι µισθολογικές απολαβές τους είτε παραµένουν σταθερές σε επίπεδα κρίσης, είτε αυξάνονται µε µικρότερο ρυθµό απ’ ό,τι τα κόστη στέγασης και διαβίωσης.
Την ίδια ώρα, η αύξηση στις τιµές υπηρεσιών και προϊόντων έχουν αρχίσει να περιορίζουν την αγοραστική δύναµη του µέσου κατοίκου της Κύπρου, κάτι που οξύνει ακόµα περισσότερο την ανησυχία σε σχέση µε το µέλλον.
Σύµφωνα µε τον πρόεδρο του Συµβουλίου Εγγραφής Κτηµατοµεσιτών, Μαρίνο Κυναιγείρου, οι τιµές των ενοικίων τον τελευταίο χρόνο αυξήθηκαν κατά µέσο όρο από 10% µέχρι 25%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις, όπως για παράδειγµα στις περιοχές πλησίον πανεπιστηµίων, οι τιµές σχεδόν διπλασιάστηκαν.
Παράλληλα, πολλοί αναλυτές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για συνθήκες οι οποίες προσοµοιάζουν µε «φούσκα», µε τους επιχειρηµατίες -κυρίως τους κατασκευαστές- να κινδυνεύουν να µείνουν εκτεθειµένοι σε περίπτωση που ένα σοκ στην κυπριακή οικονοµία, είτε αυτό οφείλεται σε ενδογενείς, είτε σε εξωγενείς παράγοντες, δεν αφήσει περιθώρια αντίδρασης, βυθίζοντας την αγορά σε νέα ύφεση.
ΟΙ ΚΥΚΛΟΙ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ
Σε γενικές γραµµές, οι τιµές των ενοικίων είναι ευαίσθητες στους κύκλους και τις διακυµάνσεις της οικονοµίας, καθώς είναι από τα πρώτα µεγέθη που αντιδρούν στις αυξοµειώσεις και δη τις απότοµες. Από τη µια, όταν η οικονοµική σταθερότητα υποστεί κλονισµούς και βυθιστεί σε ύφεση, τα ενοίκια ακολουθούν την κατηφόρα, µε τους ενοικιαστές να µην µπορούν να αντεπεξέλθουν εύκολα στις υποχρεώσεις τους και τους ιδιοκτήτες να επιδιώκουν αφενός τη ρευστότητα (και όχι τις απαιτήσεις) και αφετέρου την ασφάλεια του τρέχοντος συµβολαίου. Εξάλλου, σε µια περίοδο που όλοι περνούν δύσκολα, οι αλλαγές αποτελούν ρίσκο και κοστίζουν. Από την άλλη, όταν µετά από µια περίοδο ύφεσης η οικονοµία παρουσιάσει αισθητά σηµάδια ανάκαµψης, η ανεργία αποκατασταθεί, οι µισθοί πάρουν την ανιούσα και το ρευστό χρήµα αρχίσει εκ νέου να κυκλοφορεί στην αγορά, ενισχύοντας το αίσθηµα της εµπιστοσύνης και της ασφάλειας, οι ιδιοκτήτες επιχειρούν να επιστρέψουν στα προ κρίσης επίπεδα και οι ενοικιαστές είναι διατεθειµένοι να πληρώσουν περισσότερα.
ΦΤΑΙΕΙ ΤΟ AIRBNB
Βασικό λόγο αύξησης των ενοικίων αποτελεί επίσης η περιορισµένη προσφορά. Σύµφωνα µε τον πρόεδρο του Συνδέσµου Επιστηµόνων Εκτιµητών και Συµβούλων Ακινήτων, Κυριάκο Ταλαττίνη, πέραν των παραλιακών ζωνών, παρατηρείται σταδιακή έλλειψη σε υποστατικά, είτε λόγω απόσυρσης αρκετών παλαιών, είτε λόγω εκµετάλλευσής τους στο πλαίσιο της διαδικτυακής πλατφόρµας εξεύρεσης και παροχής καταλυµάτων τύπου Airbnb, ιδιαιτέρως στα µικρά.
Η εν λόγω δραστηριότητα παρέχει πολλαπλά οφέλη, λειτουργώντας κατά βάση υπέρ των ιδιοκτητών: (α) αποφέρει πολύ περισσότερα έσοδα απ’ ό,τι η µακροπρόθεσµη ενοικίαση µε παραδοσιακούς όρους, (β) απαλείφει τον κίνδυνο της συσσώρευσης απλήρωτων ενοικίων από έναν ενδεχόµενο «κακό» ενοικιαστή, (γ) προσφέρει τη δυνατότητα αυξοµείωσης των τιµών και των παροχών σε περιόδους υψηλής ζήτησης, όπως η τουριστική και (δ) δίνει τη δυνατότητα ευκολότερης επιχειρηµατικής επέκτασης σε περίπτωση που υπάρχει επιθυµία.
Αξίζει να σηµειωθεί ότι οι πλατφόρµες βραχυχρόνιας ενοικίασης στην Κύπρο παραµένουν υπό το καθεστώς του νοµοθετικού κενού, προκαλώντας προβληµατισµό, κυρίως στους επαγγελµατίες του τουρισµού, οι οποίοι ναι µεν δεν βλέπουν αρνητικά τη συγκεκριµένη επιλογή, επιµένουν όµως ότι µε το τρέχον καθεστώς ανυπαρξίας σχετικών νόµων και δεδοµένης της αύξησης του τουριστικού ρεύµατος τα τελευταία χρόνια, ο ανταγωνισµός είναι αθέµιτος και καλούν τη νοµοθετική εξουσία να ρυθµίσει την αγορά.
ΚΙΝΗΣΕΙΣ ΑΠΟΣΥΜΠΙΕΣΗΣ
Το ζήτηµα έχει απασχολήσει την κυβέρνηση, η οποία αναζητά τρόπους αρχικά για να ελέγξει τις διαδικασίες και κατά δεύτερον για να µπορέσει να αποκοµίσει οφέλη.
Εκείνο που δροµολογείται σε πρώτο στάδιο από το Τµήµα Φορολογίας είναι η υπαγωγή των ιδιοκτητών διαµερισµάτων που προσφέρονται για Airbnb µέσω κανονισµών στη διαδικασία της καταβολής ΦΠΑ. Αυτό αφενός θα δώσει τη δυνατότητα κάποιου ελέγχου από το κράτος, αφετέρου θα αναγκάσει τους ιδιοκτήτες να τηρούν τις διαδικασίες ώστε να καταγράφονται οι κινήσεις και να εισπράττεται άµεση φορολογία (ΦΠΑ). Παρότι ακόµα το ζήτηµα βρίσκεται σε πρόωρο στάδιο, αυτό θα βοηθήσει την αγορά να λειτουργήσει πιο ορθολογιστικά αποβάλλοντας τους «αλεξιπτωτιστές», οι οποίοι θα αναγκαστούν να επανέλθουν στην παραδοσιακή ενοικίαση, τόσο λόγω κόστους όσο και λόγω αυξηµένων διαδικασιών.
Η ΑΥΞΗΜΕΝΗ ΖΗΤΗΣΗ
Παρά την οικονοµική περιπέτεια που πέρασε η κυπριακή οικονοµία τα τελευταία χρόνια, τα στοιχεία δείχνουν ότι η ανάκαµψη επετεύχθη σχετικά γρήγορα, µε το κλίµα εµπιστοσύνης να βελτιώνεται αρκετά. Πέραν όσων αναφέρθηκαν παραπάνω και αφορούν την αγοραστική δύναµη των κατοίκων της Κύπρου, η σταθερότητα και οι θέσεις εργασίας µε συγκριτικά καλύτερους όρους απασχόλησης αποτέλεσαν πηγή έλξης για κατοίκους άλλων χωρών, κυρίως της Ελλάδας, η οποία εξακολουθεί να ταλαιπωρείται από ποσοστά ανεργίας τα οποία ξεπερνούν το 19%. Από τη µια, εργαζόµενοι όλων των ηλικιών, είτε οικογενειάρχες είτε εργένηδες, οι οποίοι αναζητούν εργασία και καλύτερη προοπτική, βρίσκουν ως καταφύγιο την Κύπρο, αυξάνοντας τη ζήτηση σε ενοικιαζόµενα διαµερίσµατα. Από την άλλη, φοιτητές, οι οποίοι βλέπουν την Κύπρο ως µια φτηνότερη λύση σε σχέση µε τις χώρες του εξωτερικού (π.χ. Ηνωµένο Βασίλειο).
ΓΙΑΤΙ ΔΕΝ ΑΓΟΡΑΖΟΥΝ;
∆εν είναι λίγες οι φορές που η µηνιαία τιµή του ενοικίου είναι υψηλότερη από τα χρήµατα που οι ενοικιαστές θα πλήρωναν ως δόση στο πλαίσιο ενός στεγαστικού δανείου. Παρ’ όλα αυτά, η αγορά ή κατασκευή µε χρηµατοδότηση από τράπεζα δεν φαίνεται να κερδίζει έδαφος. ∆ύο είναι οι βασικοί λόγοι για τους οποίους συµβαίνει αυτό:
(α) Οι τράπεζες έχουν γίνει κατά πολύ διστακτικότερες σε σχέση µε την προ κρίσης περίοδο, όσον αφορά στην παροχή δανείων και δη στεγαστικών. Από τη µια τα πολύ υψηλά ποσοστά µη εξυπηρετούµενων δανείων λειτουργούν ανασταλτικά ως προς τη χορήγηση νέου δανεισµού και από την άλλη τα κριτήρια έχουν γίνει πολύ πιο συγκεκριµένα και πιο αυστηρά, χωρίς περιθώρια ελιγµών όπως στο παρελθόν.
(β) Οι πολίτες δεν έχουν αποβάλει την επισφάλεια από την ψυχολογία τους. Μη έχοντας αποκαταστήσει µέσα τους το αίσθηµα της εργασιακής σταθερότητας, οι περισσότεροι προτιµούν να συνάπτουν σχέσεις ενοικίου µε ιδιοκτήτες, παρά να µπουν υπό το στενό µαρκάρισµα των τραπεζών σε περίπτωση που αντιµετωπίσουν οικονοµικές δυσκολίες στον µεσοπρόθεσµο ορίζοντα.
ΠΩΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΝΟΝΤΑΙ ΟΙ ΤΙΜΕΣ
Έρευνα της εταιρείας Sabbianco Properties, η οποία δηµοσιεύτηκε και στην εφηµερίδα «Σηµερινή», επιχείρησε να χαρτογραφήσει σε µεγάλο βαθµό τη γεωγραφία των ενοικίων στην Κύπρο, µε τα συµπεράσµατα να είναι κάτι παραπάνω από ενδεικτικά. Σύµφωνα µε τον CEO της εταιρείας, Ανδρέα Ανδρέου, η ανάλυση των στοιχείων θα πρέπει να γίνεται για κάθε πόλη ξεχωριστά. Πρόσθεσε δε ότι τα ενοικιαζόµενα ακίνητα παροµοιάζονται µε «αξίες τριών ταχυτήτων». Σηµείωσε δε ότι η Λευκωσία χωρίζεται σε περιοχές κοντά σε πανεπιστήµια, σε προάστια Λευκωσίας και σε χωριά Λευκωσίας, ενώ οι παραλιακές πόλεις χωρίζονται επίσης σε παραθαλάσσια ακίνητα, ακίνητα στο κέντρο των πόλεων και σε περιοχές που βρίσκονται στα προάστια.
ΝΑ ΔΟΘΟΥΝ ΚΙΝΗΤΡΑ
Μιλώντας στο Economy Today, ο πρόεδρος του Συνδέσµου Επιστηµόνων Εκτιµητών και Συµβούλων Ακινήτων, Κυριάκος Ταλαττίνης, αναφέρει ότι ο Σύνδεσµος θα προωθήσει στον Υπουργό Εσωτερικών µέσω του Επιστηµονικού Τεχνικού Επιµελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ) µια σειρά ιδεών σε σχέση µε το πώς µπορεί να αντιµετωπιστεί το πρόβληµα των υψηλών ενοικίων. Όπως επισηµαίνει, το κλειδί της λύσης του προβλήµατος βρίσκεται στην προσφορά κι αυτή πρέπει να αυξηθεί µέσω πολεοδοµικών και οικονοµικών κριτηρίων, όπως η αύξηση του συντελεστή δόµησης και οι φορολογικές ελαφρύνσεις ή έκπτωση στην απόσβεση του κτιρίου. «Αυτά θα δώσουν ώθηση στην ανέγερση πολυκατοικιών από επιχειρηµατίες ανάπτυξης γης ώστε να προσφερθούν χώροι ενοικίασης. Αυτό µπορεί να λειτουργήσει σε οικιστικές ζώνες και όχι σε τουριστικές ζώνες, εκεί όπου υπάρχει υψηλός συντελεστής δόµησης», εξηγεί. Ωστόσο, όπως σηµειώνει, υπάρχουν δύο κίνδυνοι οι οποίοι θα πρέπει να αντιµετωπιστούν. Πρώτον, να µη δηµιουργηθούν γκέτο και δεύτερον να µην υπάρξει ασυδοσία στα ενοίκια. «Θα πρέπει οι χώροι που θα δηµιουργηθούν να προορίζονται µόνο προς ενοικίαση και µάλιστα να οριστεί από το κράτος ένα εύρος ενοικίων τα οποία θα ανταποκρίνονται στις ανάγκες της αγοράς και θα είναι υποφερτά για τους ενοίκους», τονίζει.
ΆΛΛΕΣ ΛΥΣΕΙΣ
Σύµφωνα µε τον κ. Κυναιγείρου, ανάµεσα στις λύσεις που µπορεί να βρεθούν είναι και οι εξής: (α) Αύξηση της προσφοράς των ακινήτων που προορίζονται για ενοικίαση. Αυτό θα διαφανεί σταδιακά µε την αποπεράτωση πολυκατοικιών που βρίσκονται υπό ανέγερση. (β) Προώθηση ανέγερσης φοιτητικών εστιών για τις ανάγκες των φοιτητών, αφού το πρόβληµα είναι οξύτερο στις περιοχές όπου υπάρχουν πανεπιστήµια. (γ) Προώθηση της εξαγγελίας του Υπουργού Εσωτερικών, Κωνσταντίνου Πετρίδη, για εφαρµογή του σχεδίου «προσιτή κατοικία» που σίγουρα προσφέρει µια διέξοδο. (δ) Μέτρα ελέγχου, από την αρµόδια αρχή, της παράνοµης ηµερήσιας ενοικίασης, ενός φαινοµένου που παίρνει ανεξέλεγκτες διαστάσεις, έχει προκαλέσει αύξηση στις τιµές των ενοικίων και είναι σίγουρο ότι θα δηµιουργήσει σύντοµα πρόβληµα και στην πληρότητα των ξενοδοχείων.