Του Πάνου Χατζηχριστοφή*
H Ευρωπαϊκή Ένωση, στα πλαίσια των πολιτικών περί ανταγωνιστικότητας, έχει θέσει πολυεπίπεδους στόχους που αφορούν το κλίμα και τη μηδενική κατανάλωση ενέργειας και έχει θεσπίσει πολιτικές με τη δέσμη μέτρων Fit for 55.
Αντίστοιχα, τομείς της οικονομίας και εποπτικές αρχές έχουν ξεκινήσει την παραγωγή εσωτερικών αξιολογήσεων, καθώς και τη χάραξη κατευθυντήριων γραμμών για παρακολούθηση και έλεγχο, όπως η πρόσφατη ολοκλήρωση του 2022 των κλιματικών Stress Tests (European Central Bank 2022) από τον Ενιαίο Εποπτικό Μηχανισμό της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας στον τραπεζικό τομέα, το οποίο ως μέρος των συμπερασμάτων του, κατέληξε στην αναγκαιότητα για καλύτερη συλλογή πληροφοριών για τα ακίνητα στα χαρτοφυλάκια των συστημικών τραπεζικών ιδρυμάτων. Είναι σημαντικό να σημειώσουμε ότι οι πιθανές ζημιές από τους κινδύνους οι οποίοι ελλοχεύουν σε ένα βασικό σενάριο (μη δυσμενές) της συγκεκριμένης άσκησης κυμαίνονται σε δισεκατομμύρια ευρώ σε ευρωπαϊκό επίπεδο.
Στον τομέα των ακινήτων, o οποίος έχει συνεισφορά 40% όλων των εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα στην Ευρωπαϊκή Ένωση (European Commission, In focus: Energy efficiency in buildings, 2020), υπάρχει η διάθεση για τη διαμόρφωση πολιτικών με στόχο τη μείωση των ρύπων και τη δημιουργία στοκ ακινήτων αυξημένης ενεργειακής απόδοσης. Υπολογίζεται ότι με την ανακαίνιση και αναβάθμιση υφιστάμενων κτηρίων θα υπάρξει εξοικονόμηση συνολικής ενέργειας 5-6%, καθώς και μείωση εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα κατά 5% (Εuropean Commission In focus: Energy efficiency in buildings, 2020).
Ο κανονισμός για τη δημοσιοποίηση βιώσιμων οικονομικών (SFDR) και οι κίνδυνοι που αφορούν επενδύσεις, αποδεικνύει τη σημασία η οποία αποδίδεται στην κλιματική αλλαγή, η οποία συνεχίζει να βρίσκεται στο επίκεντρο συζητήσεων, με την αναγνώριση κινδύνων από οργανισμούς όπως το Παγκόσμιο Οικονομικό Φόρουμ (Top Risks 2021), ενώ την ίδια ώρα οι ανησυχίες αυξάνονται με τις πρόσφατες φυσικές καταστροφές στο Πακιστάν και τη Δ. Ευρώπη.
Καθώς ένα μεγάλο κομμάτι του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος στην Κύπρο έχει ολοκληρωθεί (61% πριν από το 1980) πριν την εφαρμογή της νομοθεσίας του περί Ρύθμισης της Ενεργειακής Απόδοσης των Κτηρίων Νόμου και των τροποποιήσεων του (Ενεργειακή Απόδοση Κτηρίων - Υπουργείο Ενέργειας, Εμπορίου και Βιομηχανίας, 2022), υπάρχει ένας σημαντικός όγκος εργασίας για τη βελτιστοποίηση της ενεργειακής απόδοσης και της ποιότητας, π.χ. των εμπορικών χώρων (γραφεία, καταστήματα λιανικού εμπορίου). Στην Κύπρο σε σχέση με την ενεργειακή απόδοση, έχουν εφαρμοστεί σχέδια παροχών για βελτίωση της απόδοσης του οικιστικού στοκ με πιο συχνό πεδίο εφαρμογής τις ιδιωτικές κατοικίες, λόγω του πιο ξεκάθαρου πλαισίου ιδιοκτησιακού καθεστώτος.
Σε σχέση με τις Μικρομεσαίες Επιχειρήσεις αναμένεται ότι θα αυξηθούν τα υφιστάμενα σχέδια χορηγίων (€40 εκ.), καθώς οι υποχρεώσεις που αφορούν το NFRD (Κανονισμός Δημοσιοποίησης Βιώσιμων Οικονομικών) δηλαδή αναφοράς πληροφοριών ESG από το 2018 και μετά και μελλοντικά CSRD (Corporate sustainability reporting Directive, 2022) θα είναι αυξημένες και θα αφορούν μεγαλύτερο αριθμό εταιρειών.
Παραθέτουμε πιο κάτω κάποιους από τους τρόπους με τους οποίους αναμένεται να επηρεαστούν τα ενδιαφερόμενα μέρη στον τομέα των ακινήτων:
Θεσμικοί ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων
Οι θεσμικοί ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων θα έχουν την υποχρέωση εναρμόνισης με τις απαιτήσεις των οδηγιών, οι οποίες αναμένεται ότι θα γίνονται ολοένα και πιο αυστηρές. Στο μεταξύ, αναμένεται ότι τα ενδιαφερόμενα μέρη όπως ενοικιαστές εμπορικών ακινήτων, δανειστές και πάροχοι υπηρεσιών (μεσίτες – brokers) θα γίνουν πιο απαιτητικοί σε σχέση με τις αντίστοιχες κοινοποιήσεις, καθώς οι δείκτες ESG θα αποτελούν ένα ακόμα μέτρο αξιολόγησης ακινήτων. Παράλληλα πιο παραδοσιακοί δείκτες όπως το ERV/sqm (Εκτιμώμενη Αξία Ενοικίασης) θα επηρεάζονται από τους δείκτες αυτούς, καθώς θα υπερτερούν/μειονεκτούν με τα ανάλογα ακίνητα στο επίπεδό τους. Χαρακτηριστικά με την κατάλληλη πιστοποίηση θα υπάρχει η δυνατότητα ενοικιαστικού premium, όπως έχει παρατηρηθεί σε ώριμες αγορές (κεντρικό Λονδίνο) σε ποσοστό 11% (JLL,Valuing Net Zero & ESG for Offices, 2021).
Αναμένεται ότι η μελλοντική εκτιμητική αξία θα βασίζεται πέρα από το ERV/sqm ως πιο πάνω, σε δείκτες όπως το ERV/sqm το οποίο θα έχει και την αντίστοιχη αντιμετώπιση σε αξιολογήσεις εταιρειών για σκοπούς δανεισμού, καθώς υποθήκευσή του δυνατόν να παρέχει πιο ευνοϊκούς όρους στο πλαίσιο ενός πράσινου δανείου.
Έχοντας υπ’ όψη τα πιο πάνω, είναι προφανές ότι οι ιδιοκτήτες οι οποίοι θα είναι οι πρωτοπόροι τέτοιων πρωτοβουλιών θα έχουν την ευκαιρία να το χρησιμοποιήσουν ως ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Αναμένεται ότι σίγουρα ιδιοκτήτες ακινήτων με δημόσιο χαρακτήρα, π.χ. ταμεία προνοίας, οργανισμοί στέγασης (housing associations), δημόσιες υπηρεσίες θα έχουν μια επιπλέον υποχρέωση να συμμορφωθούν και να γίνουν υπέρμαχοι αυτής της αλλαγής.
Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν ως εκ τούτου να αντιμετωπίσουν τα ανανεωμένα προφίλ ακινήτων και επιπλέον το νέο απόθεμα ακινήτων (με σχεδιασμό αιχμής) το οποίο θα συνεχίζει να αποτελεί κριτήριο για τις επιλογές των ενοικιαστών.
Ενοικιαστές
Οι ενοικιαστές στην παρούσα χρονική συγκυρία έχουν επηρεαστεί σε επίπεδο τρεχόντων εξόδων ειδικά σε ό,τι αφορά το κόστος του ηλεκτρισμού. Είναι αναμενόμενο ότι, ακόμα και στην περίπτωση όπου θα υπάρξει διόρθωση στα λειτουργικά έξοδα, οι ενοικιαστές θα αρχίσουν αντίστοιχα να επηρεάζονται από την εφαρμογή των διατάξεων του ESG, με την υποχρέωση να δηλώνουν τις εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα, καθώς και σχέδια μείωσης του ενεργειακού του αποτυπώματος ως μέρος των υποχρεώσεων τους για την οδηγία CSRD, η οποία θα τεθεί σε εφαρμογή το 2022.
Σε νέα συμβόλαια ενοικιάσεων είναι αναμενόμενο ότι θα αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης τυχόν βελτιώσεις των χαρακτηριστικών του ακινήτου και τον επιμερισμό του κόστους, καθώς και του ωφελήματος, π.χ. σε βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις οι οποίες δεν θα προβαίνουν σε απόσβεση μιας επένδυσης όπως εγκατάστασης νέου συστήματος φωτισμού.
Γιατί η υιοθέτηση πρωτοβουλιών ESG είναι σημαντική
Πέραν από τους κινδύνους στο δομημένο περιβάλλον στους οποίους αναφερόμαστε πιο κάτω, ελλοχεύουν και κοινωνικοοικονομικοί κίνδυνοι όπως λ.χ. στην επισιτιστική ασφάλεια, στις υποδομές και στη δυνατότητα μιας χώρας να έχει τις κατάλληλες κλιματολογικές συνθήκες για να υποστηρίζει τον πληθυσμό και την οικονομική δραστηριότητα.
Η μη υιοθέτηση πρωτοβουλιών ESG, πέραν από τα ξεκάθαρα πλεονεκτήματα τα οποία έχουμε αναφέρει πιο πάνω, θα αποτελεί σε μακροχρόνιο ορίζοντα σοβαρό κίνδυνο στην επιβίωση επιχειρήσεων λόγω επιπτώσεων στις εγκαταστάσεις, π.χ. σε ιδιόκτητα γραφεία τα οποία έχουν σχεδιαστεί με κλιματολογικές παραμέτρους προηγούμενων δεκαετιών και αποτελούν είτε τελείως ακατάλληλο χώρο εργασίας, είτε έχουν δυσβάστακτο κόστος συντήρησης.
Η εταιρεία Resolute Asset Management, με την ηγετική της θέση στον τομέα των ακινήτων σε ευρωπαϊκό επίπεδο και τεχνολογικές λύσεις, μέσω της θυγατρικής της Recognyte, μπορεί να προσφέρει την κατάλληλη πληροφόρηση, η οποία θα επιτρέψει σε θεσμικούς ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων να αξιολογήσουν την ποιότητα των εμπορικών χαρτοφυλακίων και να δράσουν αναλόγως.
Στο παρόν στάδιο, η Resolute Asset Management βρίσκεται σε συζητήσεις με θεσμικούς ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων, σε σχέση με τη διαχείριση κινδύνων οι οποίοι προκύπτουν από φυσικά αίτια, με σκοπό την ελαχιστοποίηση των αντίστοιχων επιπτώσεων, είτε σε μορφή επαναπροσδιορισμού ύψους ασφάλισης ή προτεινόμενων μέτρων προστασίας των ακινήτων.
Συνοψίζοντας, καθώς η πορεία αυστηροποίησης του ρυθμιστικού πλαισίου συνεχίζεται, η υιοθέτηση πρωτοβουλιών ESG θα είναι επιτακτική και ο χρόνος προσαρμογής θα μειώνεται για τους οργανισμούς, οι οποίοι θα αργήσουν να τις εντάξουν στο επιχειρησιακό τους πλάνο, ειδικότερα για όσους έχουν άμεση έκθεση σε ακίνητα.
Η Resolute Asset Management είναι διεθνής εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) και εξειδικεύεται στο σχεδιασμό και υλοποίηση εντατικών επιχειρηματικών σχεδίων για την ανάκτηση αξίας από ακίνητα και από χαρτοφυλάκια ΜΕΔ που συνδέονται με ακίνητη περιουσία. Παρέχει στήριξη σε χρηματοοικονομικούς οργανισμούς, θεσμικούς επενδυτές και διαχειριστές επενδυτικών ταμείων, προσφέροντας πρακτική και εξειδικευμένη προσέγγιση σε κάθε περίπτωση. Η εταιρεία δραστηριοποιείται στην Ευρώπη, την Κοινοπολιτεία Ανεξάρτητων Κρατών και τη Μέση Ανατολή, με γραφεία σε Ηνωμένο Βασίλειο, Βουλγαρία, Κύπρο, Ελλάδα, Ουγγαρία, Ιταλία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Ρωσία, Τουρκία και Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Είναι στελεχωμένη με 180 καταρτισμένους επαγγελματίες, οι οποίοι κατέχουν ένα μοναδικό συνδυασμό εμπειρίας σε επενδύσεις κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας, τραπεζικές εργασίες και νομικές υπηρεσίες.
Διαβάστε επίσης: Στα χνάρια του ελληνικού «Πράσινου Ταμείου»
*Διευθυντή Resolute Asset Management