Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της κυπριακής οικονομίας, μια από τις ατμομηχανές όπως συχνά λέγεται, μαζί φυσικά με τον Τουρισμό και τον κλάδο των Υπηρεσιών. Επομένως, όποτε παρουσιάζεται μια «ανορθογραφία» στην πορεία της αγοράς, αμέσως κτυπά καμπανάκι σε ολόκληρη την Οικονομία. Βέβαια, στη συγκεκριμένη περίπτωση, φαίνεται να υπάρχουν διαφορετικές αναγνώσεις, από τους επαγγελματίες, όσον αφορά στην πορεία της αγοράς, ωστόσο, υπάρχουν ορισμένα δεδομένα τα οποία θα πρέπει να ληφθούν υπόψη.
Ας πάρουμε όπως τα πράγματα με τη σειρά. Είναι γνωστό ότι εδώ και κάποιο χρονικό διάστημα καταγράφεται αυξημένο κόστος, όσον αφορά στις πρώτες ύλες και τα κατασκευαστικά υλικά. Αυτό σύμφωνα με εκτιμήσεις, προκύπτει εξαιτίας της αναταραχής που έχει δημιουργηθεί στο διεθνές εμπόριο, απόρροια και των πολεμικών συρράξεων σε Ουκρανία και Μέση Ανατολή, αλλά και εξαιτίας της ανόδου των τιμών της ενέργειας, που συμπαρασέρνουν και τα υπόλοιπα υλικά. Όπως ήταν αναμενόμενο, η κατάσταση αυτή έχει άμεσες επιπτώσεις και στο τελικό προϊόν, δηλαδή στα ακίνητα, με αποτέλεσμα οι τιμές να κινούνται ανοδικά και να καθίστανται λιγότερο προσιτές για μια μερίδα του πληθυσμού.
Παράγοντας επιτόκια
Την ίδια ώρα, στην εξίσωση θα πρέπει να μπει και ο παράγοντας των επιτοκίων. Οι συνεχόμενες αυξήσεις από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχουν καταστήσει αρκετά δύσκολο το κομμάτι της εξασφάλισης δανείων. Ωστόσο, αυτό είναι κάτι που αναμένεται να διορθωθεί το προσεχές διάστημα, με τους αναλυτές να προεξοφλούν μείωση των επιτοκίων τουλάχιστον μέχρι το προσεχές καλοκαίρι, με την υποσημείωση πάντως ότι δεν πρόκειται να φτάσουμε στα επίπεδα που βρισκόμασταν πριν κάποιο χρονικό διάστημα.
Στα πιο πάνω θα πρέπει να προστεθεί και η παράμετρος των κυρώσεων που έχουν επιβληθεί σε Ρώσους πολίτες, κάτι που είχε άμεσες παρενέργειες στην κυπριακή αγορά ακινήτων και ιδιαίτερα σε περιοχές όπως η Λεμεσός, η οποία βασιζόταν αρκετά σε αυτή την κατηγορία των επενδυτών, όπως και άλλες επαρχίες, αλλά σε μικρότερο βαθμό.
Έχοντας όλα τα πιο πάνω υπόψη, το ερώτημα που προκύπτει είναι σε ποιο βαθμό έχει επηρεαστεί η κυπριακή αγορά ακινήτων το 2024. Και εδώ είναι που φαίνεται να υπάρχει μια διαφορά στις εκτιμήσεις των επαγγελματιών της αγοράς. Από τη μια υπάρχει η άποψη που λέει ότι τα στοιχεία είναι ανησυχητικά όσον αφορά στο πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2023 και αυτό θα πρέπει να ηχήσει ως καμπανάκι στα αφτιά των αρμοδίων, οι οποίοι καλούνται να λάβουν μέτρα. Από την άλλη όμως, υπάρχει η άποψη που λέει ότι εάν θέλουμε να εξαγάγουμε ορθά συμπεράσματα, θα πρέπει να συγκρίνουμε το πρώτο τρίμηνο του 2024 με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Αυτό δείχνει ότι η αγορά κινείται στα ίδια με τα περσινά επίπεδα, με κάποιες αυξομειώσεις μεταξύ των επαρχιών, αφού δεν κινείται όλη η αγορά με τους ίδιους ρυθμούς.
Κυναιγείρου: Καμπανάκι προς αρμοδίους
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, οι πωλήσεις ακινήτων κατέγραψαν επιβράδυνση, με τον πρόεδρο του Συμβουλίου Μαρίνο Κυναιγείρου να αναφέρει μάλιστα, ότι «η εικόνα του πρώτου τριμήνου του 2024 σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο είναι πολύ ανησυχητική και θα πρέπει να τους αφυπνίσει όλους». Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία, η μείωση του πρώτου τριμήνου του 2024, σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2023, ανέρχεται στο σημαντικό ποσοστό του 18,6% για τον όγκο των μεταβιβάσεων, στο 22,9% για την αξία των μεταβιβάσεων και στο 11,1% για τον όγκο των πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2024. Όπως αναφέρει σε ανακοίνωση το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, «η αγορά αντανακλά τις συσσωρευμένες προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο τομέας των Ακινήτων και η κοινωνία γενικότερα, υπό το βάρος των πληθωριστικών πιέσεων, που συνεχίζουν να συρρικνώνουν το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών και των υψηλών επιτοκίων».
Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε ετήσια βάση, καταγράφεται αύξηση 16,5% στον όγκο των μεταβιβάσεων και 8,7% στην αξία. Μικρή αύξηση, 1%, καταγράφεται και στον όγκο των πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2024 (3.597) σε σύγκριση με το 2023 (3.574). Σχολιάζοντας τις εξελίξεις, ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Μαρίνος Κυναιγείρου, αναφέρει ότι είναι ορατές πλέον οι επιπτώσεις της ακρίβειας και των γεωπολιτικών αναταραχών στην αγορά και προσθέτει ότι «ο τομέας των Ακινήτων λειτουργεί σαν καθρέφτης της κυπριακής Οικονομίας, καθώς πρόκειται για έναν από τους σημαντικότερους της πυλώνες». «Δυστυχώς οι προβλέψεις μας αρχίζουν να επιβεβαιώνονται και χρειάζεται να γίνουν έστω και τώρα κινήσεις τόσο από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων, όσο και από το κράτος για να βελτιωθεί η κατάσταση», καταλήγει.
Κουρουσίδης: Ίδια με πέρυσι η αγορά
Ζητήσαμε από επαγγελματίες της αγοράς να μας σχολιάσουν τις εξελίξεις και να μας δώσουν τις εκτιμήσεις τους για την πορεία της αγοράς. Μιλώντας στο Economy Today, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης, σημείωσε ότι η αγορά κινείται στα ίδια με τα περσινά επίπεδα. Όπως είπε, αν θέλουμε να έχουμε μια σωστή απεικόνιση της πορείας της αγοράς, θα πρέπει να συγκρίνουμε τα στοιχεία μιας περιόδου με τα αντίστοιχα περσινά. Δηλαδή όπως εξήγησε, το πρώτο τρίμηνο του 2024 θα πρέπει να το συγκρίνουμε με το πρώτο τρίμηνο του 2023 και όχι με το τελευταίο τρίμηνο του 2023. Και αυτό όπως είπε, γιατί στο τέλος κάθε χρονιάς αρκετοί είναι αυτοί που τρέχουν να ολοκληρώσουν πωλήσεις ή μεταβιβάσεις, με αποτέλεσμα τα στοιχεία στο τέλος κάθε χρονιάς να είναι αυξημένα. Εάν λάβουμε αυτό υπόψη, συνέχισε, θα δούμε ότι η αγορά κινείται περίπου στα ίδια με τα περσινά επίπεδα, με τη Λευκωσία να καταγράφει μάλιστα μια αισθητή άνοδο και τη Λεμεσό μια μικρή πτώση.
Λοΐζου: Ωθούνται στα κατεχόμενα οι ξένοι
Στο δικό του σχόλιο, ο Παύλος Λοΐζου, CEO της Ask Wire σημειώνει: Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο εξελίσσεται με διαφορετικό τρόπο σε κάθε επαρχία. Οι συναλλαγές ακινήτων στη Λευκωσία τροφοδοτούνται κυρίως από ντόπιους αγοραστές, σε αντίθεση με τις παράκτιες περιοχές, όπου η αγορά έχει ενισχυθεί σημαντικά από ξένους, κυρίως εκτός Ε.Ε., αγοραστές. Είναι ξεκάθαρο όμως πως τόσο οι ντόπιοι όσο και οι διεθνείς αγοραστές, αποθαρρύνονται από τις αυξημένες τιμές, οι οποίες επηρεάζονται από το αυξανόμενο κόστος για τις πρώτες ύλες και τα κατασκευαστικά υλικά, την ενέργεια και τον πληθωρισμό.
Οι ντόπιοι, που γενικά κερδίζουν λιγότερα από τους ξένους επενδυτές, είναι ιδιαίτερα ευάλωτοι σε αυτό το διογκωμένο κόστος, σε συνδυασμό με τα υψηλότερα επιτόκια και έξοδα διαβίωσης. Ενδεικτικά, τον Φεβρουάριο του 2024, σημειώθηκε αύξηση του νέου δανεισμού, με τα στεγαστικά δάνεια να φτάνουν τα 144,1 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων όμως τα 79,2 εκατ. ευρώ αντιπροσώπευαν νέο δανεισμό. Δηλαδή, σχεδόν το 45,1% των δανειοδοτικών δραστηριοτήτων αφορούσε την αναχρηματοδότηση ή την αναδιάρθρωση υφιστάμενων δανείων, υπογραμμίζοντας την οικονομική πίεση πολλών δανειοληπτών και τις προσπάθειες των τραπεζών να προσαρμόσουν τους όρους των δανείων για να ανταποκριθούν στις μεταβαλλόμενες χρηματοοικονομικές συνθήκες.
Αναμένεται να υπάρξει μικρή ύφεση στις πράξεις για ακίνητα, η οποία ενδεχομένως να υποδηλώνει μια πιθανή σταδιακή κίνηση προς τη σταθεροποίηση των τιμών τα επόμενα χρόνια. Ενέργειες όπως η εφαρμογή κυρώσεων σε Ρώσους πολίτες (όπως το κλείσιμο τραπεζικών λογαριασμών), σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές των ακινήτων, ωθούν τους ξένους επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων εκείνων από το Ισραήλ και τον Λίβανο, να αναζητήσουν ακίνητα στις κατεχόμενες ζώνες, προειδοποίησε, καταλήγοντας ο κ. Λοΐζου.
Μούντης: Αισιοδοξία για αναθέρμανση
Με τη σειρά του, ο δρ Γεώργιος Μούντης, διευθύνων σύμβουλος της Delfi Partners ανέφερε ότι «είναι γεγονός πως κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 παρατηρήσαμε ένα μούδιασμα στην αγορά ακινήτων, το οποίο ήταν πιο εμφανές στα ακίνητα πολυτελείας». Οι γεωπολιτικές αναταράξεις στην περιοχή και η γενικότερη αβεβαιότητα, τα αυστηρότερα κριτήρια δανειοδότησης αλλά και η σημαντική άνοδος των δανειστικών επιτοκίων, αποτελούν τους κύριους λόγους για τη μικρή ύφεση που υπάρχει.
Ωστόσο, το ενδιαφέρον για προσιτά οικιστικά ακίνητα εξακολουθεί να είναι έντονο σε όλες τις επαρχίες. Λαμβάνοντας υπόψη πως ο Ιανουάριος και ο Φεβρουάριος είναι οι χειρότεροι μήνες της κτηματαγοράς, είμαστε αισιόδοξοι ότι τους επόμενους μήνες θα υπάρξει εκ νέου αναθέρμανση της αγοράς. Ειδικά αν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις ότι σύντομα η ΕΚΤ θα προχωρήσει σε μείωση των επιτοκίων και υπάρξει και αποκλιμάκωση της έντασης στην περιοχή, τότε μπορούμε να είμαστε αισιόδοξοι ότι η αγορά πρόκειται να ανακάμψει, σημείωσε.
Διαβάστε επίσης: Τα σενάρια για το φινάλε στο «θρίλερ» που πρωταγωνιστούν δύο «Γενικοί»